Kto v Bratislave vydáva záväzné stanovisko k stavebnému zámeru?

Podľa zákona č. 377/1990 Zb. o hlavnom meste ho pri iných než jednoduchých stavbách vydáva hlavné mesto (§ 6a ods. 2 písm. p), pri jednoduchých stavbách a v lokalitách určených štatútom mestská časť (§ 7a ods. 2 písm. j). Návrh stavebného zámeru sa doručuje mestu aj mestskej časti.

Aká je lehota na záväzné stanovisko v Bratislave?

Podľa § 7d ods. 2 zákona č. 377/1990 Zb. 45 dní pri jednoduchej stavbe, 75 dní pri ostatných stavbách a 90 dní pri vyhradenej stavbe. Lehota plynie odo dňa doručenia návrhu stavebného zámeru mestu a mestskej časti.

Stavebný zámer a záväzné stanovisko po novom

Q: Čo je stavebný zámer?

Podľa § 9 ods. 2 zákona č. 25/2025 Z. z. je to textové a grafické vyjadrenie urbanistického, architektonického a základného stavebného riešenia navrhovanej stavby vrátane protipožiarnej bezpečnosti, umiestnenia do územia a napojenia na dopravnú a technickú infraštruktúru. Je prvým stupňom projektovej dokumentácie a podkladom na konanie o stavebnom zámere.

Q: Ako dlho platí rozhodnutie o stavebnom zámere?

Dva roky od právoplatnosti, pri vyhradených a líniových stavbách tri roky, ak úrad neurčil dlhšie. Platnosť nestratí, ak sa v tejto lehote podá žiadosť o overenie projektu. Predĺžiť ju možno na žiadosť podanú pred uplynutím lehoty, spolu najviac na sedem rokov (§ 61 a § 62 ods. 3).

Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. je účinný od 1. apríla 2025. Územné rozhodnutie a stavebné povolenie v ňom nahradili rozhodnutie o stavebnom zámere a samostatný krok overenia projektu stavby. Súlad s územným plánom posudzuje orgán územného plánovania záväzným stanoviskom podľa zákona č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní.

Článok opisuje poradie krokov a lehoty tak, ako ich uvádza znenie zákonov na portáli Slov-Lex k 30. 9. 2026. Pre developera je dôležité hlavne jedno: najväčšia časť práce aj rizika sa presunula pred podanie žiadosti na stavebný úrad.

1. Čo je stavebný zámer

Zákon rozlišuje štyri stupne projektovej dokumentácie: stavebný zámer, projekt stavby, projekt stavby na ohlásenie a vykonávací projekt (§ 9 ods. 1). Stavebný zámer je textové a grafické vyjadrenie urbanistického, architektonického a základného stavebného riešenia navrhovanej stavby vrátane protipožiarnej bezpečnosti, umiestnenia do územia a napojenia na dopravnú infraštruktúru a siete technického vybavenia (§ 9 ods. 2). Je podkladom na konanie o stavebnom zámere.

Projekt stavby potom rozpracúva architektonické a stavebno-technické riešenie v súlade so stavebným zámerom a je podkladom na samotné zhotovenie stavby (§ 9 ods. 3). Stavať možno len podľa projektu overeného stavebným úradom alebo na základe ohlásenia (§ 25).

Jednoduchá, iná, vyhradená. Lehoty sa v zákonoch líšia podľa druhu stavby. Bytová budova je jednoduchou stavbou, len ak má najviac tri byty, zastavanú plochu do 300 m² a najviac dve nadzemné podlažia (§ 2 ods. 6 písm. a). Vyhradenou stavbou je okrem iného viacpodlažná budova s výškou poslednej stropnej konštrukcie viac ako 32 m nad terénom (§ 2 ods. 8 písm. b). Bežný bytový dom je teda „iná“ stavba.

2. Prerokovanie stavebného zámeru

Stavebník alebo ním poverený projektant sprístupní dokumentáciu v informačnom systéme Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR a požiada o tri druhy dokumentov (§ 20 ods. 1):

1 Záväzné stanovisko orgánu územného plánovania

Posudzuje súlad so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie. Podrobnosti v časti 3.
2 Záväzné stanoviská dotknutých orgánov

Orgány verejnej správy, ktoré chránia záujmy podľa osobitných predpisov, ak sa ich stavba môže dotknúť; ich zoznam vedie úrad v informačnom systéme (§ 21 ods. 2). Lehota je 30 dní, pri zložitých stavbách 60 dní. Ak dotknutý orgán v lehote nič nevydá, predpokladá sa, že pripomienky nemá, ak osobitný predpis neustanovuje inak (§ 21 ods. 9). Obsah stanoviska môže stavebník namietať u nadriadeného orgánu do 15 dní od doručenia (§ 21 ods. 13).
3 Záväzné vyjadrenia dotknutých právnických osôb

Správcovia a prevádzkovatelia dopravnej a technickej infraštruktúry. Aj tu platí 30 dní, pri zložitých stavbách najviac 60, a mlčanie znamená, že požiadavky nemajú (§ 22 ods. 5).

Dokumentáciu možno na prerokovanie predložiť buď len v stupni stavebného zámeru, alebo rovno spolu s projektom stavby (§ 20 ods. 2). Výsledky vyhodnotí stavebník alebo projektant v správe o prerokovaní stavebného zámeru – pri každej pripomienke uvedie, kto ju uplatnil a ako sa s ňou vysporiadal. Správa je spolu so stavebným zámerom podkladom na konanie (§ 23).

3. Záväzné stanovisko orgánu územného plánovania

Orgán územného plánovania ním posudzuje súlad so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie najnižšieho dostupného stupňa – najprv územného plánu zóny, potom územného plánu obce a ďalej vyšších stupňov (§ 24 ods. 1 a 2 zákona č. 200/2022 Z. z.). Príslušná je spravidla obec (§ 24 ods. 4).

K žiadosti sa prikladá stavebný zámer a vyhodnotenie jeho súladu so záväznou časťou územného plánu (§ 24a ods. 3). Na doplnenie neúplnej žiadosti môže orgán vyzvať len raz, a to do 15 pracovných dní od jej doručenia (§ 24a ods. 4). Lehota na vydanie je 30 dní pri stavbách na ohlásenie a jednoduchých stavbách, 60 dní pri ostatných a 90 dní pri vyhradených stavbách, počítaná od doručenia úplnej žiadosti (§ 24a ods. 5). Stanovisko platí dva roky od doručenia žiadateľovi a platnosť nestratí, ak sa počas tejto doby podá návrh na začatie konania (§ 24a ods. 6).

Mlčanie tu neznamená súhlas. Kým pri dotknutých orgánoch stavebný zákon predpokladá, že bez odpovede nemajú pripomienky, pri orgáne územného plánovania osobitný predpis hovorí, že ak stanovisko v lehote nevydá, je nečinný (§ 24a ods. 13 zákona č. 200/2022 Z. z.). Bez tohto stanoviska stavebný úrad nemá z čoho posúdiť súlad s územným plánom (§ 57 ods. 2 písm. c) stavebného zákona).

Ak stavebník s obsahom stanoviska nesúhlasí, môže podať podnet na Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR (§ 21 ods. 14 stavebného zákona). Úrad preskúma, či sú splnené podmienky priestorového usporiadania a funkčného využívania územia, a ak zistí rozpor s územným plánom, vydá nové záväzné stanovisko (§ 24a ods. 8 a 9 zákona č. 200/2022 Z. z.).

4. Bratislava: mesto aj mestská časť

Na území hlavného mesta určuje príslušný orgán zákon o hlavnom meste (§ 24 ods. 6 zákona č. 200/2022 Z. z.). Podľa zákona č. 377/1990 Zb. vydáva záväzné stanovisko k stavebnému zámeru:

Stavba	Kto vydáva	Lehota (§ 7d ods. 2)
Jednoduchá stavba	Mestská časť (§ 7a ods. 2 písm. j); mesto sa môže vyjadriť do 15 dní	45 dní
Iná stavba (bežný bytový dom)	Hlavné mesto (§ 6a ods. 2 písm. p); mestská časť sa môže vyjadriť do 30 dní	75 dní
Vyhradená stavba	Hlavné mesto	90 dní
Stavba na ohlásenie	Mestská časť (§ 7a ods. 2 písm. k)	45 dní (§ 7d ods. 7)

Návrh stavebného zámeru sa doručuje mestu aj mestskej časti, na ktorej území sa má stavať, a lehota plynie od tohto doručenia (§ 7d ods. 1 a 5). Mestské zastupiteľstvo môže so súhlasom mestskej časti v štatúte určiť lokality, kde aj pri iných než jednoduchých stavbách vydáva stanovisko mestská časť (§ 7d ods. 6). Mesto na svojom webe uvádza, že žiadosť prijíma elektronicky cez konto.bratislava.sk alebo v listinnej podobe v troch vyhotoveniach na Primaciálnom námestí 1, a spolu s dokumentáciou žiada vyhodnotenie súladu zámeru so záväznou časťou územného plánu a dopravné riešenie.

5. Konanie o stavebnom zámere

Žiadosť sa podáva stavebnému úradu – obci, v Bratislave mestskej časti (§ 15 stavebného zákona, § 7a ods. 2 písm. i) zákona o hlavnom meste). Úrad skúma najmä právo k pozemku, súlad s rozhodnutím orgánu posudzovania vplyvov na životné prostredie, súlad so záväzným stanoviskom orgánu územného plánovania a so záujmami chránenými osobitnými predpismi a to, či boli uplatnené stanoviská, vyjadrenia a pripomienky účastníkov (§ 57 ods. 2).

Lehota na rozhodnutie je 30 dní bez ústneho pojednávania a miestnej obhliadky, inak 60 dní od úplnej žiadosti; pri vyhradenej stavbe, stavbe s veľkým počtom účastníkov alebo pri potrebe znaleckého posudku 90 dní (§ 58). Žiadosť úrad zamietne okrem iného vtedy, ak umiestnenie nie je v súlade so záväzným stanoviskom orgánu územného plánovania alebo s rozhodnutím orgánu posudzovania vplyvov, ak k stavbe nie je zabezpečený prístup z verejnej komunikácie alebo ak ju podľa vyjadrenia správcu nemožno pripojiť na siete (§ 59).

Rozhodnutie o stavebnom zámere platí dva roky od právoplatnosti, pri vyhradených a líniových stavbách tri roky, ak úrad neurčil dlhšie; platnosť nestratí, ak sa v tejto lehote podá žiadosť o overenie projektu (§ 61 ods. 1). Predĺžiť ho možno na žiadosť podanú pred uplynutím lehoty, spolu najviac na sedem rokov, a na predĺženie treba nové záväzné stanovisko orgánu územného plánovania a nové záväzné vyjadrenie dotknutých právnických osôb, ak sa údaje v informačnom systéme medzitým neaktualizovali (§ 62 ods. 3 a 4). Ak má konanie viac ako 20 účastníkov alebo mu predchádzalo posudzovanie vplyvov, rozhodnutie sa oznamuje verejnou vyhláškou (§ 61 ods. 3).

6. Overenie projektu stavby

Po rozhodnutí o stavebnom zámere sa projekt stavby predkladá na doložky súladu tým dotknutým orgánom a právnickým osobám, ktoré si posúdenie projektu vyhradili. Majú na ne 30 dní, pri zložitých stavbách 60; ak doložku v lehote nevydajú, predpokladá sa, že je súhlasná (§ 24). Orgán územného plánovania má na doložku súladu 30, 60 alebo 90 dní podľa druhu stavby (§ 24b ods. 5 zákona č. 200/2022 Z. z.).

Stavebný úrad projekt overí v lehote 30 dní (§ 65 ods. 2). Ak stavebník predložil stavebný zámer spolu s projektom stavby a súhlasnými doložkami, úrad môže o zámere rozhodnúť a projekt overiť naraz (§ 57 ods. 3, § 65 ods. 2). Overovacia doložka stráca platnosť, ak sa so stavebnými prácami nezačne do dvoch rokov od jej vydania (§ 65 ods. 6).

7. Čo z toho vyplýva pre developera

1 Súlad s územným plánom rozhoduje na začiatku

Záväzné stanovisko je podmienkou kladného rozhodnutia. Regulatív plochy – funkčné využitie, index podlažných plôch, zastavanosť – treba poznať skôr, než sa začne kresliť stavebný zámer.
2 EIA ide pred konaním

Stavebný úrad skúma súlad s rozhodnutím orgánu posudzovania vplyvov. Či projekt podlieha zisťovaciemu konaniu, overíte v kalkulačke EIA.
3 Právoplatnosť spúšťa poplatok za rozvoj

Poplatková povinnosť vzniká dňom právoplatnosti rozhodnutia o stavebnom zámere (§ 4 ods. 1 zákona č. 447/2015 Z. z.) a vyrubený poplatok je splatný do 15 dní. Sumu pre mestské časti Bratislavy vypočíta kalkulačka poplatku za rozvoj.

Pozrite sa, čo pozemku dovoľuje územný plán.
devcheck pri konkrétnom pozemku v Bratislave ukáže funkčné využitie, IPP a maximálnu HPP – teda údaje, s ktorými bude orgán územného plánovania stavebný zámer porovnávať.

Otvoriť pozemok na mape → Povolenie stavby v Bratislave → Poplatok za rozvoj →

Zdroje

Zákon č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon, znenie účinné od 1. 11. 2025 (Slov-Lex) – §§ 2, 9, 15, 20 až 25, 57 až 62, 65
Zákon č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní, znenie účinné od 1. 3. 2026 – §§ 24, 24a, 24b
Zákon č. 377/1990 Zb. o hlavnom meste Slovenskej republiky Bratislave, znenie účinné od 20. 7. 2026 – § 6a, § 7a, § 7d
Zákon č. 447/2015 Z. z. o miestnom poplatku za rozvoj – § 4
Hlavné mesto SR Bratislava – Záväzné stanovisko hlavného mesta ako orgánu územného plánovania

Článok opisuje zákonný rámec k 30. 9. 2026 a nenahrádza právne poradenstvo. Podania doručené stavebnému úradu a konania začaté na žiadosť stavebníka do 31. 3. 2025 sa vybavujú podľa doterajších predpisov (§ 84 ods. 4 stavebného zákona).