Aktuálny právny stav
Od 1. apríla 2025 platí nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. Nahradil stavebný zákon č. 50/1976 Zb., ktorý platil takmer 50 rokov. Zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe, s ktorým sa pôvodne počítalo, nikdy nenadobudol účinnosť – zákon č. 25/2025 Z. z. ho zrušil. Územné plánovanie upravuje samostatný zákon č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní, účinný od 1. apríla 2024.
Staré konania: ak sa konanie začalo ešte podľa zákona č. 50/1976 Zb., overte si na stavebnom úrade, podľa ktorého režimu sa dokončí. Kde iné predpisy hovoria o územnom konaní, rozumie sa ním dnes konanie o stavebnom zámere a stavebným konaním overenie projektu stavby.
1. Ako sa povoľuje stavba podľa zákona č. 25/2025 Z. z.
Nový zákon spojil územné a stavebné konanie do jedného postupu. Namiesto územného rozhodnutia a stavebného povolenia sú dnes tieto kroky:
| Krok | Čo rieši | Výstup |
|---|---|---|
| Príprava stavebného zámeru | Dokumentácia stavebného zámeru a záväzné stanoviská dotknutých orgánov. Orgán má na stanovisko 30 dní, pri zložitých stavbách 60 dní – ak sa v lehote nevyjadrí, platí, že so zámerom súhlasí. | Záväzné stanoviská |
| Konanie o stavebnom zámere | Umiestnenie stavby a jej súlad s územným plánom; nahrádza bývalé územné konanie | Rozhodnutie o stavebnom zámere |
| Overenie projektu stavby | Úrad, ktorý vydal rozhodnutie o stavebnom zámere, overí, či mu projekt stavby zodpovedá; nahrádza bývalé stavebné konanie. Lehota je 30 dní. | Overovacia doložka – stráca platnosť, ak sa stavba nezačne do 2 rokov |
| Kolaudácia | Dokončená stavba sa môže začať užívať | Kolaudačné osvedčenie |
Menšie stavby: drobné stavby a stavebné úpravy sa namiesto konania ohlasujú stavebnému úradu. Pri developerskom bytovom projekte sa však prejde celým postupom.
2. Kto povoľuje stavby v Bratislave
-
1 Stavebný úrad mestskej častiStavebným úradom je podľa nového zákona obec. V Bratislave túto agendu vykonávajú miestne úrady mestských častí (napr. Staré Mesto, Ružinov, Petržalka). Príslušnosť sa určuje podľa polohy stavby.
-
2 Odvolanie a dohľadO odvolaní rozhoduje regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu. Ústredným orgánom je Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR. Niektoré stavby (napr. dráhy a letiská) povoľujú špeciálne stavebné úrady.
-
3 Elektronické podaniaKomunikácia so stavebným úradom prebieha elektronicky. Informácie a formuláre k novému postupu zverejňuje Úrad pre územné plánovanie a výstavbu na Portáli výstavby (vystavba.uupv.sk).
Súlad s územným plánom: rozhodnutie o stavebnom zámere musí byť v súlade s Územným plánom hlavného mesta SR Bratislavy, rok 2007 v znení zmien a doplnkov. Ak zámer s funkčnou plochou nesúhlasí, treba najprv zmenu územného plánu a to trvá roky. Funkčnú plochu a IPP parcely si overte v devcheck ešte pred kúpou pozemku.
3. Orientačný harmonogram bytového projektu v Bratislave
-
4 Od pozemku k začatiu stavbyPre bytový projekt v súlade s územným plánom možno orientačne počítať s týmto postupom:
- Mesiac 1–2: due diligence, overenie funkčnej plochy a IPP v devcheck, architektonická štúdia
- Mesiac 3–6: dokumentácia stavebného zámeru, záväzné stanoviská dotknutých orgánov (30, resp. 60 dní)
- Mesiac 7–10: konanie o stavebnom zámere a právoplatnosť rozhodnutia
- Mesiac 11–13: projekt stavby a jeho overenie (30 dní)
- Potom: začatie stavby do 2 rokov od overenia projektu
Najčastejšie zdržania v Bratislave: nesúlad zámeru s územným plánom (nutnosť zmeny ÚP), odvolania účastníkov konania, oneskorené stanoviská správcov sietí, povinnosť EIA pri väčších projektoch a neúplná dokumentácia.
4. Kľúčové pojmy prehľadne
| Pojem | Vysvetlenie |
|---|---|
| Stavebný zámer | Dokumentácia, ktorou stavebník žiada o rozhodnutie o umiestnení a základných parametroch stavby |
| Rozhodnutie o stavebnom zámere | Rozhodnutie stavebného úradu o stavebnom zámere; nahrádza územné rozhodnutie |
| Overenie projektu stavby | Overenie, že projekt stavby zodpovedá rozhodnutiu o stavebnom zámere; končí overovacou doložkou |
| Záväzné stanovisko | Stanovisko dotknutého orgánu, ktoré musí stavebný úrad rešpektovať; ak ho orgán nevydá v lehote, platí, že súhlasí |
| Ohlásenie | Zjednodušený postup pre drobné stavby a stavebné úpravy |
| Kolaudačné osvedčenie | Doklad, ktorým sa dokončená stavba môže začať užívať; nahrádza kolaudačné rozhodnutie |
| Právoplatnosť | Rozhodnutie je právoplatné, keď uplynula lehota na odvolanie (15 dní) a nikto sa neodvolal |
Overte regulatívy parcely ešte pred zahájením prípravy zámeru.
devcheck zobrazí pre ľubovoľnú parcelu v Bratislave funkčnú zónu ÚPN, IPP, HPP, charakter územia (stabilizované/rozvojové) a ďalšie dáta – na jedno kliknutie, bez nutnosti prechádzať geoportály.
devcheck zobrazí pre ľubovoľnú parcelu v Bratislave funkčnú zónu ÚPN, IPP, HPP, charakter územia (stabilizované/rozvojové) a ďalšie dáta – na jedno kliknutie, bez nutnosti prechádzať geoportály.