Potrebuje projekt EIA? Kontrola pre bytové domy

Q: Ako dlho trvá zisťovacie konanie?

Podľa § 29 ods. 12 vydá okresný úrad záväzné stanovisko zo zisťovacieho konania do 15 dní od ústneho pojednávania, najneskôr do 60 dní od doručenia zámeru; vo zvlášť zložitých prípadoch môže lehotu predĺžiť na 90 dní. Záväzné stanovisko platí tri roky, ak v ňom úrad neurčil inak.

Kontrola prahových hodnôt

Hrubá podlažná plocha (nadzemné + podzemné podlažia)

m²

Poloha stavby

v zastavanom území mimo neho

Parkovacie stojiská na parkovacích plochách

stojísk

Príprava územia – záber celkovej plochy (nepovinné)

m²

Zadajte súčet za celú stavbu alebo súbor stavieb – položka hovorí o „stavbách alebo ich súboroch“. Posledné pole vyplňte, len ak projekt zahŕňa aj prípravu územia na následnú výstavbu (napríklad nová lokalita s komunikáciami a sieťami).

Zadajte hrubú podlažnú plochu alebo počet stojísk

Od 1. 11. 2025 sa do prahu počítajú aj podzemné podlažia. Zákon č. 269/2025 Z. z. prepísal položku 1 kapitoly 13 prílohy č. 8. Do 31. 10. 2025 znela na „hrubú podlažnú plochu nadzemných podlaží“, dnes na „hrubú podlažnú plochu nadzemných a podzemných podlaží“. Bytový dom s rozsiahlou podzemnou garážou sa preto k prahu 10 000 m² dostane skôr ako predtým.

Z čoho kontrola vychádza

1 Príloha č. 8, kapitola 13 Infraštruktúra, položka 1 – projekty rozvoja obcí

Len časť B (zisťovacie konanie), časť A je prázdna:
a) príprava územia na následnú výstavbu stavieb alebo ich súborov od 10 000 m² záberu celkovej plochy vrátane,
b) stavby alebo ich súbory, ak nie sú uvedené v iných položkách prílohy, od 10 000 m² hrubej podlažnej plochy nadzemných a podzemných podlaží v zastavanom území vrátane a od 1 000 m² mimo zastavaného územia vrátane.
2 Príloha č. 8, kapitola 13, položka 2 – parkovacie plochy

Len časť B: parkovacie plochy od 200 parkovacích stojísk pre motorové vozidlá vrátane. Text hovorí o parkovacích plochách; či sa položka vzťahuje aj na hromadnú garáž v bytovom dome, príloha výslovne nerieši – plocha garáže sa však v každom prípade započíta do hrubej podlažnej plochy podľa položky 1.
3 Čo z toho plynie – § 18 zákona

Činnosť z časti B musí byť predmetom zisťovacieho konania (§ 18 ods. 2 písm. b). Posudzovanie vplyvov (tzv. veľká EIA) nasleduje, len ak ho určí záväzné stanovisko zo zisťovacieho konania (§ 18 ods. 1 písm. c), alebo ak oň požiada sám navrhovateľ (§ 18 ods. 1 písm. i). Povinné posudzovanie bez zisťovacieho konania sa týka činností z časti A – bytové projekty a parkoviská medzi ne nepatria.
4 Pod prahom neznamená vždy bez EIA

Ministerstvo životného prostredia môže v konaní o podnete rozhodnúť, že posudzovaniu podlieha aj činnosť pod prahovou hodnotou; odôvodnený podnet môže podať ktokoľvek (§ 19 ods. 1 a 2, § 54 ods. 2 písm. g). Posudzovať treba aj činnosť, ktorá podľa odborného stanoviska orgánu ochrany prírody môže mať významný vplyv na územie sústavy chránených území (§ 18 ods. 1 písm. g). Postupné zmeny, ktoré prah samostatne nedosahujú, ale v súčte áno, sa považujú za jednu činnosť (§ 18 ods. 4).

Kalkulačka je orientačná a pokrýva len položky 1 a 2 kapitoly 13. Ak projekt obsahuje aj iné činnosti (napríklad hotelový komplex, športové zariadenie či sklad), môžu sa naň vzťahovať ďalšie položky prílohy č. 8. „Hrubú podlažnú plochu“ zákon č. 24/2006 Z. z. bližšie nedefinuje; nejde o tú istú veličinu ako podlahová plocha pri poplatku za rozvoj.

Priebeh zisťovacieho konania

Navrhovateľ doručí okresnému úradu (§ 56 písm. b) zámer s náležitosťami podľa prílohy č. 9 (§ 29 ods. 1). Úrad ho do 20 dní rozošle dotknutým orgánom a obci, zverejní ho a určí ústne pojednávanie. Dotknuté orgány a obec majú na písomné stanovisko 21 dní (§ 29 ods. 4 a 5). Záväzné stanovisko zo zisťovacieho konania úrad vydá do 15 dní od ústneho pojednávania, najneskôr do 60 dní od doručenia zámeru, vo zvlášť zložitých prípadoch do 90 dní (§ 29 ods. 12). Platí tri roky a dá sa predĺžiť o dva roky, spolu najviac na sedem rokov (§ 29 ods. 19).

Pre konanie o stavebnom zámere je výsledok podstatný: stavebný úrad pri rozhodovaní o stavebnom zámere skúma súlad s rozhodnutím orgánu posudzovania vplyvov a žiadosť v rozpore s ním zamietne (§ 57 ods. 2 písm. b) a § 59 ods. 1 písm. a) zákona č. 25/2025 Z. z.). Viac v článku Stavebný zámer a záväzné stanovisko po novom.

Časté otázky

Kedy bytový dom podlieha zisťovaciemu konaniu?

Podľa prílohy č. 8 zákona č. 24/2006 Z. z., kapitola 13, položka 1 písm. b), časť B, ak má stavba alebo súbor stavieb aspoň 10 000 m² hrubej podlažnej plochy nadzemných a podzemných podlaží v zastavanom území alebo aspoň 1 000 m² mimo zastavaného územia. Podzemné podlažia sa do prahu počítajú od 1. 11. 2025 (zákon č. 269/2025 Z. z.).

Musí sa bytový dom posudzovať v povinnom hodnotení EIA?

Nie automaticky. Projekty rozvoja obcí a parkovacie plochy sú v prílohe č. 8 len v časti B. Povinné posudzovanie podľa § 18 ods. 1 písm. a) sa týka činností z časti A. Pri bytovom projekte vznikne povinnosť posudzovania, až keď ju určí záväzné stanovisko zo zisťovacieho konania, alebo ak o posudzovanie požiada navrhovateľ sám.

Od koľkých parkovacích miest treba zisťovacie konanie?

Položka 2 kapitoly 13 prílohy č. 8 uvádza v časti B parkovacie plochy od 200 parkovacích stojísk pre motorové vozidlá vrátane. Počet stojísk pre bytový dom odhadnete v kalkulačke parkovacích miest.

Čo je zastavané územie?

Zákon č. 24/2006 Z. z. tento pojem nedefinuje. Zákon č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní ho vymedzuje ako časť územia obce vymedzenú v záväznej časti územnoplánovacej dokumentácie pre existujúcu a navrhovanú zástavbu (§ 5 písm. l). Ak si nie ste istí, kde hranica vedie, overte to na obci pred podaním zámeru.

Hrubú podlažnú plochu odhadnete z regulatívu.
devcheck pri pozemku v Bratislave ukáže index podlažných plôch a maximálnu HPP podľa územného plánu. Pripočítajte podzemné podlažia a hneď vidíte, či sa blížite k prahu 10 000 m².

Otvoriť pozemok na mape → Kalkulačka IPP → Parkovacie miesta →

Zdroje: zákon č. 24/2006 Z. z. v znení účinnom od 19. 12. 2025 a jeho príloha č. 8 (Slov-Lex; znenie prílohy účinné od 1. 1. 2027 je v kapitole 13 zhodné); zákon č. 269/2025 Z. z. (zmena kapitoly 13 od 1. 11. 2025); zákon č. 200/2022 Z. z., § 5 písm. l). Stav k 30. 9. 2026.

Potrebuje môj projekt EIA?