Čo je VPS a ako ovplyvňuje výpočet HPP?

VPS (verejnoprospešná stavba) je líniovú alebo plošnou rezervou územného plánu pre verejnú infraštruktúru (cesty, parky, školy). Plocha pozemku dotknutá VPS sa pre výpočet HPP fakticky nevyužije – musí sa odpočítať od celkovej výmery. Devcheck zobrazuje VPS priamo na mape.

Čo je čistá podlažná plocha a ako sa líši od HPP?

Čistá (predajná) podlažná plocha je približne 78–82 % HPP. Zvyšok tvoria nosné steny, schodiská, výťahové šachty a technické zázemia. Kalkulačka počíta s orientačným podielom 80 %.

Kalkulačka IPP — výpočet hrubej podlažnej plochy online

Q: Čo je IPP v územnom pláne Bratislavy?

IPP (Index podlažných plôch) je bezrozmerné číslo z územného plánu Bratislavy (ÚPN), ktoré určuje, koľkokrát môže hrubá podlažná plocha (HPP) presiahnuť výmeru pozemku. IPP 1,2 na pozemku 1 000 m² dovoľuje HPP max. 1 200 m².

Q: Ako sa vypočíta HPP z IPP?

HPP max = výmera pozemku (m²) × IPP. Príklad: pozemok 800 m², IPP = 1,5 → HPP max = 1 200 m². Ak pozemok zasiahnutý VPS, od výmery odpočítajte plochu dotknutú VPS pred výpočtom.

Q: Aký je rozdiel medzi IPP a IZP v Bratislave?

IPP (Index podlažných plôch) obmedzuje celkovú hrubú podlažnú plochu cez všetky podlažia. IZP (index zastavaných plôch) obmedzuje pôdorys budovy na úrovni terénu. Oba regulatívy platia súčasne – budova musí splniť oba limity.

Výpočet hrubej podlažnej plochy (HPP)

VPS (verejnoprospešná stavba) — ak je pozemok zasiahnutý VPS, plocha dotknutá VPS sa fakticky nevyužije pre stavbu. Od celkovej výmery odpočítajte plochu VPS pred výpočtom HPP. VPS rezervy sú viditeľné v devcheck mape priamo na parcele. Hodnotu VPS odpočtu vždy overte v platnom ÚPN Bratislavy alebo u miestneho stavebného úradu.

Tip: IPP pre vašu parcelu nájdete v devcheck mape — kliknite na parcelu a okamžite uvidíte funkčnú plochu a IPP z ÚPN Bratislavy.

Ako sa HPP z IPP počíta

1 Základný vzorec

HPP max = výmera pozemku (m²) × IPP

Ak pozemok zasiahnutý VPS: HPP max = (výmera − plocha VPS) × IPP

IPP je bezrozmerné číslo z územného plánu; v Bratislave ho v rozvojovom území určuje kód regulácie (A–M) pri funkčnej ploche. Čím vyšší IPP, tým viac podlažnej plochy možno na pozemku postaviť.
2 Príklad výpočtu

Pozemok 1 000 m², IPP = 1,5, VPS odpočet 80 m².
Efektívna výmera = 1 000 − 80 = 920 m².
HPP max = 920 × 1,5 = 1 380 m².
Čistá podlažná plocha ≈ 1 380 × 0,80 = 1 104 m².
3 Čistá podlažná plocha vs. HPP

Čistá (predajná) podlažná plocha je približne 78–82 % HPP. Zvyšok tvoria nosné steny, schodiská, výťahové šachty a technické zázemia. Kalkulačka počíta s orientačným podielom 80 %.
4 IPP nie je jediný regulatív

Územný plán Bratislavy stanovuje súčasne IPP (celkovú HPP), IZP (pôdorys budovy) a KZ — koeficient zelene (min. plochu zelene). Stavba musí splniť všetky regulatívy súčasne — vyšší IPP automaticky nestačí na vyššiu zástavbu.

IPP podľa kódu regulácie v ÚPN Bratislavy

V rozvojovom území určuje IPP kód regulácie – písmeno pri čísle funkčnej plochy (napr. 101 G). Pre každý kód plán stanovuje maximálny IPP spolu s IZP a koeficientom zelene; konkrétne IZP a KZ závisia aj od funkcie plochy.

Kód regulácie	IPP max.
A	0,2
B	0,4
C	0,6
D	0,9
E	1,1
F	1,4
G	1,8
H	2,1
I	2,4
J	2,7
K	3
L	3,3
M	3,6

V stabilizovanom území (bez kódu regulácie) plán IPP neurčuje a nová stavba sa posudzuje podľa charakteru okolitej zástavby – pozri Stabilizované územie Bratislavy. Záväzné znenie je v územnom pláne na webe mesta.

Často kladené otázky

Čo je IPP v územnom pláne Bratislavy?

IPP (Index podlažných plôch) je bezrozmerné číslo z ÚPN Bratislavy, ktoré určuje, koľkokrát môže hrubá podlažná plocha (HPP) presiahnuť výmeru pozemku. IPP 1,2 na pozemku 1 000 m² dovoľuje HPP max. 1 200 m².

Ako sa vypočíta HPP z IPP?

HPP max = výmera pozemku (m²) × IPP. Ak pozemok zasiahnutý VPS: HPP max = (výmera − plocha VPS) × IPP. Podrobný postup krok za krokom: Ako vypočítať HPP parcely v Bratislave →

Čo je VPS a ako ovplyvňuje HPP?

VPS (verejnoprospešná stavba) je rezerva územného plánu pre verejnú infraštruktúru. Plocha pozemku dotknutá VPS sa pre výpočet HPP fakticky nevyužije — musí sa odpočítať od celkovej výmery. VPS odpočet zobrazuje aj devcheck mapa po kliknutí na parcelu.

Aký je rozdiel medzi IPP a IZP v Bratislave?

IPP obmedzuje celkovú hrubú podlažnú plochu cez všetky nadzemné podlažia. IZP (index zastavaných plôch) obmedzuje pôdorys budovy na úrovni terénu. Oba regulatívy platia súčasne.

Kde nájdem IPP pre konkrétnu parcelu v Bratislave?

Najrýchlejšie v devcheck mape — kliknite na parcelu a okamžite uvidíte IPP z ÚPN Bratislavy. Záväzné znenie je v územnom pláne zverejnenom na webe mesta (bratislava.sk).

Ako IPP ovplyvňuje hodnotu pozemku?

IPP priamo určuje maximálnu HPP a tým celý výnosový potenciál pozemku. Developer ocení pozemok ako: HPP × predajná cena × marža − náklady. Pri rovnakej cene za m² HPP má pozemok s IPP 2,0 zhruba dvojnásobný potenciál ako pozemok s IPP 1,0 – ak sa vyšší IPP dá naozaj využiť (výška, odstupy, parkovanie). Viac v Developerský projekt Bratislava →

Zistite IPP a HPP pre ľubovoľnú parcelu v Bratislave.
devcheck zobrazí pre parcelu v Bratislave funkčnú zónu ÚPN, IPP, IZP, koeficient zelene, VPS a výškovú reguláciu — na jedno kliknutie, bez prehľadávania geoportálu.

Otvoriť mapu → Čo je IPP → Ako vypočítať HPP → ÚPN Bratislavy →

Výpočty HPP sú orientačné a vychádzajú z hodnôt zadaných používateľom. Kalkulačka nezohľadňuje výškovú reguláciu, koeficient zelene, VPS presahujúce zadanú plochu ani iné obmedzenia územného plánu. Pred rozhodnutím o investícii alebo podaním stavebného zámeru vždy overte platné regulatívy v aktuálnom znení ÚPN. devcheck nenesie zodpovednosť za rozhodnutia prijaté výlučne na základe údajov prezentovaných v tomto nástroji.