Čo ak IZP nie je v ÚPN uvedené?

Ak pole REGULACIA neobsahuje IZP, zástavbu obmedzuje len IPP a výšková regulácia. Záväzné podmienky potvrdí záväzné stanovisko obce k súladu s územným plánom.

Počíta sa do IZP aj terasa na teréne?

Územný plán definuje IZP cez zastavané plochy, ale výslovne neuvádza, či sa započítavajú terasy na teréne a spevnené plochy. Rozhoduje výklad v konaní – pri pochybnostiach si vyžiadajte záväzné stanovisko obce.

Môžem stavať nad IZP limit?

Nie. Regulatívy záväznej časti územného plánu sú pre rozhodovanie o stavebnom zámere záväzné a stavebný úrad z nich výnimku nepovolí. Vyšší IZP je možný len po zmene územného plánu.

Ako súvisí IZP s KZ (koeficient zelene)?

IZP a KZ sú komplementárne regulatívy. Ak IZP max = 0,40 a KZ min = 0,30, potom min 30 % pozemku musí byť zeleň, max 40 % môže byť zastavané a zvyšok (30 %) tvorí spevnené plochy, prístupy a pod.

IZP – index zastavaných plôch v Bratislave

Čo je IZP

IZP (index zastavaných plôch) je regulatív Územného plánu hlavného mesta SR Bratislavy. Plán ho definuje ako pomer súčtu zastavaných plôch vo vymedzenom území funkčnej plochy (príp. jej časti) k celkovej výmere tohto územia a stanovuje ho ako prípustné maximum. Pri jednej parcele sa v praxi počíta s plochou pozemku. Je to bezrozmerné číslo vyjadrené v desatinnom tvare alebo ako percentuálny podiel.

Vzorec:

IZP = zastavaná plocha stavby ÷ plocha pozemku

Jednoducho povedané: IZP hovorí, aký podiel pôdorysu pozemku (pri pohľade zhora) môže byť skutočne zastavaný konštrukciou budovy. Nezapočítavajú sa do neho počty podlaží – to je úlohou IPP.

Príklad: Pozemok má plochu 600 m² a územný plán stanovuje IZP max = 0,40. Maximálna zastavaná plocha teda je:

Pozemok: 600 m²

IZP max: 0,40

Zastavaná plocha max = 600 × 0,40 = 240 m²

Zostatok pozemku (360 m²) musí byť tvorený zelenými plochami, spevnenými plochami, prístupmi a inými nezastavanými prvkami.

Dôležité: IZP meria výlučne pôdorys stavby – jej plochu pri teréne. Kým IPP (Index podlažných plôch) určuje celkovú hrubú podlažnú plochu (HPP) vrátane všetkých nadzemných podlaží, IZP obmedzuje len zastavanú plochu v rovine terénu. Oba regulatívy musia byť dodržané súčasne.

V databáze ÚPN Bratislavy sa IZP nachádza v poli REGULACIA ako hodnota „maximálny IZP: 0,40" alebo v podobnom formáte. Nie každá parcela má IZP explicitne zadefinované – na starších parcelách alebo v niektorých zónach môže toto pole chýbať.

Rozdiel medzi IZP a IPP

IZP a IPP sú dva nezávislé, ale navzájom súvisiace regulatívy. Ich správne pochopenie je základom každého výpočtu zastavateľnosti pozemku v Bratislave.

Parameter	Čo meria	Vzorec	Typické hodnoty	Pole v ÚPN
IZP	Zastavaná plocha (pôdorys pri teréne)	zástavba ÷ pozemok	0,20 – 0,60	REGULACIA
IPP	Podlažná plocha (všetky nadzemné podlažia – HPP)	HPP ÷ pozemok	0,40 – 3,00	INDEX_PODLAZNYCH_PLOCH_MAX

Praktický príklad: pozemok môže mať IPP = 1,5 a zároveň IZP = 0,30. To znamená, že na pozemku 1 000 m² je dovolené postaviť max. HPP 1 500 m², ale pôdorys budovy smie zaberať len 300 m². Aby sme dosiahli HPP 1 500 m² s pôdorysom 300 m², potrebujeme minimálne 5 nadzemných podlaží.

Pozor: Oba regulatívy musia byť rešpektované súčasne. Nestačí dodržať iba IPP – ak by projektovaný pôdorys presahoval IZP, stavba nie je v súlade s územným plánom, aj keď celková HPP je v limite.

Kde plán IZP stanovuje

Územný plán stanovuje IZP iba v rozvojovom území, a to kódom regulácie (písmeno A–M) spolu s IPP a koeficientom zelene. Hodnota závisí od kódu regulácie, od funkcie plochy a od polohy v meste. V stabilizovanom území, ktoré tvorí väčšinu Bratislavy, plán IZP neuvádza.

Presnú hodnotu pre parcelu overte v devcheck alebo v textovej časti územného plánu (tabuľky kódov regulácie).

Upozornenie: IZP nie je vždy povinnou súčasťou regulatívov každej parcely. Ak pole REGULACIA neobsahuje hodnotu IZP, zástavbu obmedzujú len IPP, výšková regulácia a koeficient zelene. Neprítomnosť IZP neznamená, že pozemok možno zastavať celý – iné regulatívy stále platia.

Praktický výpočet

Nasledujúci príklad ukazuje, ako IZP a IPP spoločne určujú maximálny rozsah zástavby a odhadovaný počet podlaží.

Plocha pozemku: 750 m²

IZP max (z poľa REGULACIA v ÚPN): 0,35

IPP max (z poľa INDEX_PODLAZNYCH_PLOCH_MAX): 1,20

Zastavaná plocha max = 750 × 0,35 = 262,5 m²

HPP max = 750 × 1,20 = 900 m²

Odhadovaný počet NP = 900 ÷ 262,5 ≈ 3,4 → cca 3–4 podlažia

Záver: Na pozemku 750 m² je dovolené postaviť budovu s pôdorysom max. 262,5 m² a celkovou HPP max. 900 m², čo zodpovedá zhruba 3–4 nadzemným podlažiam.

Tip: Reálny počet podlaží môže byť ďalej obmedzený výškovou reguláciou v ÚPN alebo záväzným stanoviskom správnych orgánov. devcheck zobrazuje všetky tieto regulatívy naraz pre ľubovoľnú parcelu v Bratislave.

Kde nájsť IZP pre vašu parcelu

1 devcheck mapa – okamžite, bez ručného vyhľadávania
Kliknite na ľubovoľnú parcelu v interaktívnej mape na devcheck.sk/mapa. V informačnom paneli sa okamžite zobrazí:
- IZP max (z poľa REGULACIA)
- IPP max a vypočítaná HPP
- Výška max a ostatné regulatívy z ÚPN
- Funkčná zóna a prípustné využitie
Všetky regulatívy na jedno kliknutie, bez potreby otvárať textovú časť ÚPN.
2 Geoportál Bratislava – vrstva Územný plán → Regulácia

Na geoportal.bratislava.sk aktivujte vrstvu „Územný plán – funkčné plochy" a kliknite na pozemok. Zobrazí sa kód funkčnej zóny. Hodnotu IZP následne dohľadajte v textovej časti ÚPN na webe Magistrátu hlavného mesta SR Bratislavy. Postup je pomalší ako devcheck, ale slúži ako nezávislé overenie.
3 Pamiatková ochrana – historické centrum

Pre pozemky v pamiatkovej rezervácii alebo pamiatkovej zóne môžu platiť prísnejšie podmienky zástavby nad rámec ÚPN. Záväzné stanoviská k zámerom v chránenom území vydáva Krajský pamiatkový úrad Bratislava. IZP z ÚPN je v týchto prípadoch len minimálnou podmienkou – skutočné obmedzenia môžu byť prísnejšie.
4 Záväzné stanovisko obce

Záväzným dokumentom je záväzné stanovisko obce k súladu s územným plánom podľa § 24 zákona č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní – posudzuje súlad zámeru so záväznou časťou územného plánu a stavebný úrad ho musí rešpektovať. Informatívne výklady regulatívov záväzné nie sú.

Často kladené otázky o IZP

1 Čo ak IZP nie je v ÚPN uvedené?

Ak pole REGULACIA neobsahuje hodnotu IZP, zástavbu obmedzuje len IPP a výšková regulácia. To neznamená, že pozemok možno zastavať bez obmedzenia pôdorysu – závisí od koeficientu zelene (KZ) a od výkladu stavebného úradu. Overte situáciu pred podaním stavebného zámeru – záväzné je stanovisko obce k súladu s územným plánom (§ 24 zákona č. 200/2022 Z. z.).
2 Počíta sa do IZP aj terasa na teréne?

Územný plán definuje IZP cez zastavané plochy, ale výslovne neuvádza, či sa do nich započítavajú terasy na teréne a spevnené plochy. Rozhoduje výklad v konaní – pri pochybnostiach si vyžiadajte záväzné stanovisko obce k súladu s územným plánom.
3 Môžem stavať nad IZP limit?

Nie. Regulatívy záväznej časti územného plánu sú pre rozhodovanie o stavebnom zámere záväzné a stavebný úrad z nich výnimku nepovolí. Vyšší IZP je možný len po zmene územného plánu.
4 Ako súvisí IZP s KZ (koeficient zelene)?
IZP a KZ (koeficient zelene) sú komplementárne regulatívy. Príklad: ak IZP max = 0,40 a KZ min = 0,30, platí naraz:
- Minimálne 30 % pozemku musí byť zelená plocha
- Maximálne 40 % pozemku môže byť zastavané stavbou
- Zostatok (30 %) tvoria spevnené plochy, prístupy, terasy a pod.
Všetky tri podmienky musia byť splnené súčasne. devcheck zobrazuje IZP, IPP aj KZ pre každú parcelu naraz.

Zistite IZP, IPP a regulatívy vašej parcely okamžite

devcheck zobrazí pre ľubovoľnú parcelu v Bratislave IZP max, IPP max, výšku max, koeficient zelene a ďalšie regulatívy z ÚPN – na jedno kliknutie, bez ručného hľadania.

Otvoriť mapu devcheck →

Funkčné zóny Bratislava → Čo je IPP →