Výpočet koeficientu zastavanosti
Tip: Funkčnú plochu a regulatívy parcely ukáže devcheck mapa. Záväzný limit zastavanosti je v záväznej časti územného plánu mesta.
Ako sa koeficient zastavanosti počíta
-
1 Vzorec výpočtuzastavanosť = zastavaná plocha (m²) ÷ výmera pozemku (m²)
Výsledok je číslo medzi 0 a 1 (alebo v percentách). Hodnota 0,35 znamená, že stavby pokrývajú 35 % plochy pozemku. -
2 Príklad výpočtuPozemok 1 000 m², limit podľa územného plánu 0,40.
Maximálna zastavaná plocha = 1 000 × 0,40 = 400 m².
Ak plánujete budovu s pôdorysom 320 m²:
320 ÷ 1 000 = 0,32 — v limite (80 % limitu). -
3 Čo sa ráta do zastavanej plochySpravidla pôdorys budov na úrovni terénu vrátane pristavaných garáží a prístreškov. Či sa rátajú balkóny, presahy striech alebo podzemné garáže, určuje definícia v konkrétnom územnom pláne.
-
4 Zastavanosť nestačí — platia viaceré regulatívy súčasneÚzemný plán spravidla stanovuje zároveň limit zastavanosti (stopu budovy), IPP alebo podlažnosť (celkovú plochu cez podlažia) a minimálny podiel zelene. Stavba musí splniť všetky súčasne.
Ako to je v Bratislave a v Košiciach
Bratislava: limit sa volá IZP – index zastavaných plôch a plán ho určuje spolu s IPP a koeficientom zelene (KZ) podľa funkcie plochy a kódu regulácie (A–M) v rozvojovom území. IZP sa vzťahuje na vymedzené územie funkčnej plochy, nie na jednotlivý pozemok. Pozor na skratku: KZ v Bratislave neznamená zastavanosť, ale minimálny podiel zelene. Viac v článku Zastavanosť pozemku v Bratislave.
Košice: územný plán (ÚPN–M, účinný od 1. 9. 2025) určuje pre funkčné plochy percento zastavanosti, výšku a počet podlaží a minimum zelene. Viac v článku Regulatívy Košíc.
Kalkulačka počíta pomer, ktorý zadáte. Záväzný limit pre konkrétnu parcelu je v záväznej časti územného plánu – v Bratislave na webe mesta.
Často kladené otázky
Čo je koeficient zastavanosti?
Koeficient zastavanosti je pomer zastavanej plochy (pôdorysu stavieb) k výmere pozemku. Napríklad 0,40 na pozemku 1 000 m² znamená najviac 400 m² zastavanej plochy. V územnom pláne Bratislavy sa tento limit volá IZP – index zastavaných plôch; skratka KZ tam znamená koeficient zelene, teda niečo úplne iné.
Ako sa vypočíta koeficient zastavanosti?
Zastavaná plocha (m²) ÷ výmera pozemku (m²). Príklad: pozemok 800 m², budova s pôdorysom 280 m² → 280 ÷ 800 = 0,35 (35 %). Maximálna prípustná zastavaná plocha sa zistí opačne: výmera × limit z územného plánu.
Čo sa ráta do zastavanej plochy?
Spravidla pôdorys budov na úrovni terénu vrátane pristavaných garáží a prístreškov. Či sa rátajú balkóny, presahy striech alebo podzemné garáže, určuje definícia v konkrétnom územnom pláne – overte ju v jeho záväznej časti.
Aká je maximálna zastavanosť v Bratislave?
V rozvojovom území určuje územný plán Bratislavy IZP spolu s IPP podľa funkcie plochy a kódu regulácie (A–M); IZP sa pritom vzťahuje na vymedzené územie funkčnej plochy, nie na jednotlivý pozemok. V stabilizovanom území pevný limit nie je a posudzuje sa charakter okolitej zástavby. Jedno typické číslo pre „bytovú zástavbu" preto neexistuje.
Kde nájdem povolenú zastavanosť pre môj pozemok?
V záväznej časti územného plánu mesta – v Bratislave v regulatívoch Územného plánu hl. m. SR Bratislavy, v Košiciach vo VZN č. 261. Funkčnú plochu parcely ukáže devcheck mapa.
Aký je rozdiel medzi koeficientom zastavanosti a indexom podlažných plôch (IPP)?
Zastavanosť obmedzuje pôdorys stavby – jej stopu na pozemku. IPP obmedzuje celkovú hrubú podlažnú plochu (HPP) cez všetky podlažia. Oba limity platia súčasne: pri zastavanosti 0,35 a IPP 1,40 na pozemku 1 000 m² je to pôdorys najviac 350 m² a HPP najviac 1 400 m², teda asi štyri podlažia.
Overte regulatívy pre vašu parcelu.
devcheck zobrazí pre ľubovoľnú parcelu v Bratislave funkčnú plochu ÚPN, IPP, HPP a podmienky zástavby – na jedno kliknutie, bez hľadania v PDF dokumentoch.
devcheck zobrazí pre ľubovoľnú parcelu v Bratislave funkčnú plochu ÚPN, IPP, HPP a podmienky zástavby – na jedno kliknutie, bez hľadania v PDF dokumentoch.
Hodnoty koeficientov zastavanosti sú informatívne a vychádzajú z platných územných plánov v čase aktualizácie. Pred rozhodnutím o investícii alebo podaním stavebného zámeru vždy overte platné regulatívy v aktuálnom znení ÚPN príslušného mesta. devcheck nenesie zodpovednosť za rozhodnutia prijaté výlučne na základe dát prezentovaných v tomto nástroji.