Kalkulačka koeficientu zastavanosti — výpočet KZ online

Výpočet koeficientu zastavanosti

Tip: Hodnotu max. KZ pre váš pozemok nájdete v devcheck mape — kliknite na parcelu a okamžite uvidíte platné regulatívy z územného plánu Bratislavy.

Ako sa koeficient zastavanosti počíta

1 Vzorec výpočtu

KZ = zastavaná plocha (m²) ÷ výmera pozemku (m²)

Výsledok je číslo medzi 0 a 1 (alebo vyjadrené v percentách). KZ 0,35 znamená, že budova pokrýva 35 % plochy pozemku. V bratislavskom ÚPN sa môžete stretnúť aj s označením IZP (index zastavanosti pozemku) – ide o rovnaký ukazovateľ.
2 Príklad výpočtu

Pozemok 1 000 m², max. KZ podľa ÚPN = 0,40.
Maximálna zastavaná plocha = 1 000 × 0,40 = 400 m².

Ak plánujete budovu s pôdorysom 320 m²:
KZ = 320 ÷ 1 000 = 0,32 — v norme (80 % limitu).
3 Čo sa ráta do zastavanej plochy

Zastavaná plocha = pôdorys budovy na úrovni terénu. Zahŕňa: hlavnú budovu, pristavané garáže, prístrešky s pevnými základmi.
Nezahŕňa: balkóny, lodžie, presahy strechy nad 0,5 m, podzemné garáže (závisí na konkrétnom ÚPN).
4 KZ nestačí — platia viaceré regulatívy súčasne

Územný plán väčšinou stanovuje zároveň KZ/IZP (stopu budovy), IPP (celkovú HPP cez podlažia) a minimálny podiel zelene. Stavba musí splniť všetky regulatívy súčasne — nestačí splniť iba KZ.

Typické hodnoty KZ v územnom pláne Bratislavy

Funkčná zóna	Popis zástavby	KZ / IZP max.	Poznámka
Ob	Obytné územie – nízkopodlažná zástavba	0,25–0,40	Rodinné domy, vily
Ob1	Obytné územie – viacpodlažná zástavba	0,40–0,55	Bytové domy do 6 podlaží
Mb	Mestská bytová zástavba	0,50–0,65	Kompaktná zástavba, centrum
Ds / Dc	Doplnková / centrálna zmiešaná zástavba	0,55–0,70	Mixed-use, komercia + bývanie
Pd	Priemyselné a skladové územie	0,60–0,70	Výroba, logistika

Hodnoty sú orientačné. Presný KZ/IZP pre konkrétnu parcelu overte v platnom ÚPN hlavného mesta Bratislavy alebo v devcheck mape.

Pozor na ZaRES regulatívy. Záväzné regulatívy funkčného využívania územia (ZaRES) v ÚPN Bratislavy stanovujú okrem KZ/IZP aj max. IPP (index podlažných plôch), max. výšku zástavby a min. plochu zelene. Všetky tieto limity platia súčasne. Viac v článku Koeficient zastavanosti Bratislava →

Často kladené otázky

Čo je koeficient zastavanosti (KZ)?

Koeficient zastavanosti (KZ alebo IZP – index zastavanosti pozemku) je pomer zastavanej plochy budovy k celkovej výmere pozemku. Vyjadruje, aký podiel pozemku možno zastavať. Napríklad KZ 0,40 na pozemku 1 000 m² znamená maximálne 400 m² zastavanej plochy pôdorysu budovy.

Ako sa vypočíta koeficient zastavanosti?

KZ = zastavaná plocha (m²) ÷ výmera pozemku (m²). Príklad: pozemok 800 m², budova s pôdorysom 280 m² → KZ = 280 ÷ 800 = 0,35 (35 %). Maximálna prípustná zastavaná plocha sa zistí opačne: výmera pozemku × max. KZ z územného plánu.

Čo sa ráta do zastavanej plochy?

Do zastavanej plochy sa ráta pôdorys budovy na úrovni terénu – všetky časti, ktoré „stoja" na pozemku: hlavná budova, pristavané garáže, prístrešky s pevnými základmi. Nezapočítavajú sa balkóny, lodžie, presahy strechy a podzemné garáže (závisí na konkrétnom ÚPN).

Aká je maximálna zastavanosť v bytovej zástavbe v Bratislave?

V Bratislave sa KZ líši podľa funkčnej zóny ÚPN: nízkopodlažná obytná zástavba (Ob) 0,25–0,40; viacpodlažná obytná zástavba (Ob1, Mb) 0,40–0,60; mestská zástavba 0,55–0,70. Presný limit pre vašu parcelu overte v devcheck mape alebo v platnom ÚPN hlavného mesta Bratislavy.

Kde nájdem povolený koeficient zastavanosti pre môj pozemok?

Najrýchlejšie v devcheck mape – kliknite na parcelu a okamžite uvidíte KZ/IZP platný pre danú funkčnú zónu. Alternatívne v textovej časti ÚPN príslušného mesta: Bratislava na mapy.bratislava.sk/uzemnyplan.

Aký je rozdiel medzi koeficientom zastavanosti a indexom podlažných plôch (IPP)?

Koeficient zastavanosti (KZ/IZP) obmedzuje pôdorys budovy – teda „stopu" na pozemku. IPP (index podlažných plôch) obmedzuje celkovú hrubú podlažnú plochu (HPP) cez všetky podlažia. Oba regulatívy platia súčasne. KZ 0,35 a IPP 1,40 na pozemku 1 000 m² umožňuje pôdorys max. 350 m² a celkovú HPP max. 1 400 m² – teda budovu so 4 podlažiami.

Overte KZ, IPP a všetky regulatívy pre vašu parcelu.
devcheck zobrazí pre ľubovoľnú parcelu v Bratislave funkčnú zónu ÚPN, koeficient zastavanosti (KZ/IZP), index podlažných plôch (IPP), výškovú reguláciu a podmienky zástavby – na jedno kliknutie, bez hľadania v PDF dokumentoch.

Otvoriť mapu → Sprievodca KZ Bratislava → Čo je IPP →

Hodnoty koeficientov zastavanosti sú informatívne a vychádzajú z platných územných plánov v čase aktualizácie. Pred rozhodnutím o investícii alebo podaním žiadosti o stavebné povolenie vždy overte platné regulatívy v aktuálnom znení ÚPN príslušného mesta. devcheck nenesie zodpovednosť za rozhodnutia prijaté výlučne na základe dát prezentovaných v tomto nástroji.