Vyhľadávač pozemkov na výstavbu v Bratislave – podľa IPP, HPP a marže

1. Prečo hľadať pozemok podľa územného plánu

Cena pozemku sa odvíja od toho, čo na ňom smiete postaviť. Inzeráty uvádzajú výmeru a cenu, ale funkčnú plochu, IPP a z nich vyplývajúcu hrubú podlažnú plochu (HPP) si musíte dohľadať sami – parcelu po parcele v geoportáli a v textovej časti ÚPN.

Vyhľadávač devcheck to robí naraz pre celú Bratislavu. Ku každej parcele z katastra ÚGKK SR priradí funkčnú plochu z Územného plánu hlavného mesta SR Bratislavy a spočíta, koľko sa na nej dá postaviť. Výsledok je tabuľka, ktorú zoradíte a zúžite filtrami, a mapa s tými istými parcelami. K 2. 11. 2026 v nej je približne 14 500 pozemkov.

Vyhľadávač developerských pozemkov devcheck v Bratislave: mapa parciel vľavo, filtre a tabuľka s HPP, počtom bytov, skóre, maržou a reziduálom vpravo — Vyhľadávač pozemkov v Bratislave: vľavo mapa, vpravo filtre a tabuľka zoradená podľa skóre. Navrchu sú veľké parcely v zóne **501** v Ružinove a Novom Meste. Kliknutím otvoríte vyhľadávač.

2. Ako čítať tabuľku

Stĺpec	Čo znamená
Zóna	Kód funkčnej plochy z ÚPN (napr. 501 – zmiešané územia bývania a občianskej vybavenosti). Štítok vedľa kódu hovorí, o aký typ príležitosti ide: pozemok, prieluka, nadstavba alebo demolácia. Prehľad kódov je v článku funkčné zóny.
Plocha	Výmera parcely v m². Údaj „(+3)“ pri čísle parcely znamená súvislý celok s ďalšími tromi susednými parcelami na tom istom liste vlastníctva; plocha je súčet celku.
HPP	Koľko m² hrubej podlažnej plochy plán dovoľuje: výmera × IPP. V stabilizovanom území, kde plán IPP neuvádza, je HPP odvodené z okolitej zástavby – podrobnosti v článku stabilizované územie.
Bytov	Odhad počtu bytov, ale len z tej časti HPP, ktorú plán dovoľuje na bývanie: v zóne 501 najviac 70 % HPP, v zónach 201 a 202 najviac 30 %, v zóne 502 žiadne byty.
Skóre	Poradie parcely v rámci Bratislavy, 0–100. Skóre 90 a viac majú približne 2 % najlepších parciel v meste.
Marža	Orientačná marža projektu z tých istých sadzieb, ktoré používa panel parcely (ceny novostavieb, náklady výstavby, odhad ceny pozemku). Ako sa počíta, vysvetľuje článok development feasibility.
Reziduál/m²	Koľko eur za m² pozemku projekt unesie, aby zostala cieľová marža 20 %. Je to horná hranica ceny, ktorú dáva zmysel ponúknuť – príklad výpočtu v článku reziduálna hodnota pozemku.

Ikonky pri zóne upozorňujú na to, čo treba preveriť: 🌊 záplavové územie, 🔊 hluk, 🏚 na parcele stojí budova.

3. Filtre, ktoré sa oplatí použiť

1 Výmera a minimálna kapacita HPP

Najrýchlejší spôsob, ako odfiltrovať parcely, na ktoré sa váš projekt nezmestí. Ak plánujete bytový dom s 5 000 m² HPP, nastavte Min. kapacita HPP na 5 000.
2 Počet bytov

Hľadáte pozemok pre konkrétny zámer – napríklad 40 až 80 bytov? Zadajte rozpätie a vyhľadávač ukáže len parcely, kde plán toľko bytov pripúšťa.
3 Marža, reziduál a skóre

Rýchly filter Vysoká marža nechá parcely s najlepšou ekonomikou. Minimálny reziduál v €/m² porovnajte s cenou, za ktorú sa pozemky v lokalite reálne predávajú.
4 Funkčná plocha a katastrálne územie

Zúžte výsledky na konkrétny kód ÚPN alebo na mestskú časť, ktorú poznáte.
5 Bez záplav, aj zastavané a dvory

Bez záplav skryje parcely v záplavovom území. V predvolenom pohľade sú skryté parcely, na ktorých stojí budova, dvory vnútri blokov a zeleň medzi domami – zaškrtnutím aj zastavané a dvory ich vrátite.

Záložka Príležitosti ukazuje iný pohľad: namiesto všetkých parciel len konkrétne typy príležitostí – voľné pozemky, prieluky, nadstavby a demolácie – zoradené podľa toho, koľko na nich pribudne.

4. Príklad: pozemok v Ružinove

Medzi parcelami so skóre 99 je 15294/22 v Ružinove: 6 698 m² v zóne 501 s IPP 2,4 z územného plánu. Plán tu dovoľuje približne 16 000 m² HPP, čo pri podiele bývania do 70 % zodpovedá zhruba 150 bytom. Kataster ju vedie ako zastavanú plochu a nádvorie, ktorá sa nevyužíva žiadnym z uvedených spôsobov – na mape je to parkovisko pri nemocnici.

Kliknutím na riadok v tabuľke sa otvorí karta parcely, šípkou na konci riadku plná analýza na mape: kataster, rekapitulácia územného plánu s IPP, HPP, zastavanosťou a zeleňou, ekonomika projektu a karta rizík.

Parcela 15294/22 v Ružinove na mape devcheck a panel s katastrom a rekapituláciou ÚP: zóna 501, HPP max. 16 078 m², IPP 2,4, skóre 99 — Parcela **15294/22** v Ružinove po kliknutí: vpravo kataster a rekapitulácia ÚP – zóna 501, IPP 2,4, HPP max. 16 078 m² (panel počíta z výmery v katastri 6 699 m²). Kliknutím ju otvoríte na mape.

5. Čo vyhľadávač nerieši

Vyhľadávač nie je ponuka na predaj. Ukazuje, čo územný plán na parcele dovoľuje, nie to, či ju vlastník predáva. Vlastníka zistíte z listu vlastníctva, ktorý panel otvorí cez Nahliadnutie do KN.

1 Čísla sú model, nie posudok

Skóre, marža a reziduál sú orientačné. Nenahrádzajú znalecký posudok ani overenie vlastníctva, vecných bremien a sietí – postup je v článku due diligence pozemku.
2 Územný plán zóny a podmienky mesta

Kde platí územný plán zóny, môže byť podrobnejší a prísnejší. Záväzne to potvrdí až územnoplánovacia informácia a neskôr záväzné stanovisko k zámeru.
3 Len Bratislava

Na Slovensku vyhľadávač zatiaľ pokrýva Bratislavu. Pre Košice je k dispozícii mapa s panelom parcely, nie vyhľadávač.

Prístup: vyhľadávač je pre prihlásených. Registrácia je zadarmo, stačí e-mail.

Nájdite pozemok, na ktorý sa váš projekt zmestí.
Nastavte výmeru, HPP alebo počet bytov a vyhľadávač ukáže parcely Bratislavy, kde to územný plán dovoľuje – s maržou a reziduálom pri každej.

Otvoriť vyhľadávač → Ukážková parcela na mape → Koľko bytov sa zmestí →