Kde nájdem územný plán Košíc online?

ÚPN–M Košice je v mapovej podobe dostupný na geoportal.kosice.sk. Záväzná textová časť vo forme VZN č. 261 je zverejnená na webe magistrátu (kosice.sk/vzn/261). Najrýchlejší spôsob overenia regulatívov pre konkrétnu parcelu je devcheck – kliknite na parcelu v mape Košíc a okamžite uvidíte funkčnú plochu, zastavanosť, výšku a počet podlaží.

Čo je VZN č. 261 a prečo je dôležité?

VZN č. 261 je Všeobecne záväzné nariadenie mesta Košice, ktoré tvorí záväznú časť Územného plánu mesta Košice. Obsahuje podmienky prípustného a neprípustného využitia pre každú funkčnú plochu, hodnoty koeficientu zastavanosti (ZASTAV_N), maximálnej výšky (VYSKA_N), počtu podlaží (POC_PODL) a minimálnej vegetácie (VEG_PLOCHY_N). Pre developera je VZN č. 261 primárny záväzný dokument.

Ako sa Košice líšia od Bratislavy v územnom plánovaní?

Bratislava reguluje intenzitu zástavby v rozvojovom území cez IPP (index podlažných plôch), ktorý určuje kód regulácie (písmená A–M) pri funkčnej ploche; HPP max = výmera × IPP. V stabilizovanom území IPP neurčuje. Košice IPP nepoužívajú. Intenzitu zástavby v Košiciach určuje kombinácia koeficientu zastavanosti pozemku (ZASTAV_N v %) a maximálneho počtu podlaží (POC_PODL) podľa VZN č. 261. Maximálna podlažná plocha sa odvodzuje ako: zastavaná plocha × počet podlaží.

Platí v Košiciach jeden územný plán pre celé mesto?

Áno. Pre celé správne územie platí jeden Územný plán mesta Košice (ÚPN–M Košice), ktorý zahŕňa všetky mestské časti (Staré Mesto, Sever, Juh, Západ, Sídlisko KVP a ďalšie). Mestské časti vlastné územné plány obcí nemajú. Pre vybrané lokality môže mesto obstarať územný plán zóny s podrobnejšími záväznými podmienkami; územné štúdie sú len podkladom.

Územný plán Košíc – čo je ÚPN–M a kde ho nájsť

Čo je Územný plán mesta Košice

Územný plán mesta Košice (ÚPN–M Košice) je záväzný plánovací dokument pre celé správne územie druhého najväčšieho slovenského mesta. Nový územný plán schválilo mestské zastupiteľstvo 26. 6. 2025 a účinný je od 1. 9. 2025; nahradil predchádzajúci plán. Prvé zmeny a doplnky č. 1/2026 schválilo zastupiteľstvo 12. 5. 2026 (uznesenie č. 1070). Agendu vedie magistrát (referát urbanizmu a referát architektúry). ÚPN–M vymedzuje funkčné plochy, stanovuje podmienky prípustného využitia územia a regulatívy zástavby – od koeficientu zastavanosti a výšky budov po minimálne plochy vegetácie.

Pre rozhodovanie o pozemku je vždy rozhodujúca platná verzia ÚPN–M vrátane všetkých schválených zmien a doplnkov. Záväznú časť vyhlasuje VZN č. 261 (všeobecne záväzné nariadenie mesta Košice) – práve tento dokument obsahuje konkrétne podmienky pre každú funkčnú plochu.

Špecifiká ÚPN–M Košice pre developerov:

Každá funkčná plocha definuje prípustné, podmienene prípustné a neprípustné využitie – konkrétne regulatívy sa líšia plochu od plochy
Intenzitu zástavby Košice regulujú cez koeficient zastavanosti (ZASTAV_N) a maximálny počet podlaží (POC_PODL) – nie cez IPP ako Bratislava
Maximálna výška zástavby je v ÚPN–M zadaná ako VYSKA_N (v metroch) a dopĺňa obmedzenie počtom podlaží
VZN č. 261 obsahuje aj osobitné podmienky pre vybrané plochy – podmienky, ktoré nie sú štandardnou súčasťou regulatívov, ale sú záväzné pre konkrétne lokality
Primárnym verejne dostupným zdrojom dát je devcheck (okamžité zobrazenie) a geoportal.kosice.sk (úradný geoportál)

Tip: devcheck zobrazí funkčnú plochu, zastavanosť, výšku, počet podlaží a osobitné podmienky priamo po kliknutí na parcelu v Košiciach – bez nutnosti prehľadávať geoportál alebo textovú časť VZN. Otvoriť mapu Košíc →

Štruktúra ÚPN–M – záväzná a smerná časť

Územný plán mesta Košice sa skladá z dvoch základných zložiek:

Záväzná časť – vyjadrená vo forme VZN č. 261. Obsahuje podmienky prípustného a neprípustného využitia pre každý typ funkčnej plochy, tabuľku regulatívov (ZASTAV_N, VYSKA_N, POC_PODL, VEG_PLOCHY_N) a osobitné podmienky pre vybrané lokality. Záväzná časť je právne vymáhateľná – územné a stavebné rozhodnutia musia byť v súlade s ňou.
Smerná (informatívna) časť – zdôvodnenia a ďalšie textové a grafické časti, ktoré nie sú priamo záväzné, ale poskytujú kontext a výklad. Záväzná časť má okrem textu aj grafickú podobu (výkres), takže príslušnosť parcely k funkčnej ploche je tiež záväzná.

Dôležité: Záväzná časť ÚPN–M Košice je dostupná vo forme VZN č. 261 na kosice.sk/vzn/261. Pre konkrétnu parcelu je potrebné kombinovať mapový výkres (na zistenie príslušnosti k funkčnej ploche) s textovou časťou VZN (pre podmienky zástavby). devcheck automaticky spája obe zložky a zobrazí regulatívy pre konkrétne súradnice.

Typy funkčných plôch v ÚPN–M Košice

ÚPN–M Košice rozdeľuje územie do funkčných plôch, ktoré určujú prípustné využitie a regulatívy zástavby. Nižšie sú hlavné typy relevantné pre rezidenčný a zmiešaný development. Presné označenie každej plochy a jej podmienky nájdete kliknutím na parcelu v devcheck alebo v textovej časti VZN č. 261.

Typ plochy	Zameranie	Typické stavby	Zástavba
Bývanie – rodinné domy	Nízkopodlažná zástavba	Rodinné domy, dvojdomy, radové domy	Prípustná
Bývanie – bytové domy	Viacpodlažná zástavba	Bytové domy, penzióny, komerčný parter	Prípustná
Zmiešané obytné	Kombinácia bývania a drobnej komercie	Bytové domy, prevádzky, kancelárie, obchody	Prípustná
Občianska vybavenosť	Verejné služby, školstvo, zdravotníctvo	Školy, zdravotnícke zariadenia, správne objekty, OC	Prípustná
Výrobné a skladovacie plochy	Priemysel, logistika, ľahká výroba	Výrobné haly, sklady, dielenské prevádzky	Prípustná
Plochy zelene	Parky, ihriská, prírodné plochy	Drobné stavby pre obsluhu zelene	Silne obmedzená
Dopravná infraštruktúra	Komunikácie, dopravné stavby	Stavby pre obsluhu dopravy	Neprípustná

Pozor: Presné názvy funkčných plôch a ich podmienky sú uvedené v textovej časti VZN č. 261. Dve susedné parcely rovnakého všeobecného typu môžu mať rôzne regulatívy, ak ležia v odlišne vymedzených funkčných plochách. Hodnoty ZASTAV_N, VYSKA_N a POC_PODL sú vždy viazané na konkrétnu plochu – nie na celý typ.

Špecifiká Košíc – ako sa líšia od Bratislavy

Developer zvyknutý na Bratislavu si musí pri Košiciach osvojiť jeden zásadný rozdiel v metodike:

Bratislava reguluje intenzitu zástavby v rozvojovom území cez IPP (index podlažných plôch), ktorý určuje kód regulácie (A–M) pri funkčnej ploche. HPP max = výmera × IPP. V stabilizovanom území IPP neurčuje.
Košice IPP nepoužívajú. Intenzitu zástavby určuje kombinácia koeficientu zastavanosti (ZASTAV_N v %) – obmedzuje zastavanosť pozemku – a maximálneho počtu podlaží (POC_PODL). Maximálna podlažná plocha sa odvodzuje z oboch parametrov spolu.
Podrobný výpočet a porovnanie metodík nájdete v článku Regulatívy Košíc – koeficienty a výpočet podlažnej plochy.

Pre tých, čo poznajú Bratislavu: Článok Čo je IPP vysvetľuje metodiku Bratislavy. Košice fungujú inak – pre pochopenie rozdielu čítajte Regulatívy Košíc.

Kde nájsť regulatívy pre parcelu v Košiciach

1 devcheck – okamžité zobrazenie regulatívov ÚPN–M
Najrýchlejší spôsob: otvorte devcheck mapu Košíc a kliknite na ľubovoľnú parcelu. Panel regulatívov okamžite zobrazí:
- Funkčnú plochu ÚPN–M Košice (názov aj kód zóny)
- Koeficient zastavanosti (ZASTAV_N) a výškovú reguláciu (VYSKA_N)
- Maximálny počet podlaží (POC_PODL) a minimálnu vegetáciu (VEG_PLOCHY_N)
- Vypočítanú maximálnu zastavanú a podlažnú plochu pre konkrétnu parcelu
- Osobitné podmienky (ak sú pre danú plochu definované vo VZN)
- Priamy odkaz na VZN č. 261
Všetko bez registrácie, bez prehľadávania mapových vrstiev.
2 Geoportal Košice (geoportal.kosice.sk) – úradný zdroj dát
Oficiálny geoportál Mesta Košice. Postup:
- Otvorte geoportal.kosice.sk a zvoľte mapovú aplikáciu Územný plán
- Zapnite vrstvu Funkčné plochy ÚPN–M
- Kliknutím na plochu zobrazíte atribúty vrátane identifikátora funkčnej plochy
- Záväznú textovú časť (VZN č. 261) stiahnite z webu magistrátu (kosice.sk/vzn/261)
Geoportál je bezplatný a verejne dostupný.
3 Magistrát mesta Košice – záväzné stanoviská
Pre zložitejšie prípady – parcely na hranici funkčných plôch, zámer zmeny ÚPN–M, nejednoznačné podmienky – kontaktujte priamo magistrát mesta Košice.
- Súlad konkrétneho zámeru s územným plánom posudzuje mesto v záväznom stanovisku podľa § 24 zákona č. 200/2022 Z. z. – žiada sa o ň v procese prípravy stavebného zámeru
- Na požiadanie mesto vydá aj výpis zo záväznej časti územného plánu; neformálna konzultácia záväzná nie je

Najčastejšie otázky (FAQ)

1 Kde nájdem územný plán Košíc online?

ÚPN–M Košice je v mapovej podobe dostupný na geoportal.kosice.sk. Záväzná textová časť vo forme VZN č. 261 je zverejnená na kosice.sk/vzn/261. Najrýchlejší spôsob overenia regulatívov pre konkrétnu parcelu je devcheck – kliknite na parcelu a okamžite uvidíte všetky kľúčové regulatívy aj výpočet podlažnej plochy.
2 Čo je VZN č. 261 a prečo je dôležité?

VZN č. 261 je Všeobecne záväzné nariadenie mesta Košice, ktoré tvorí záväznú časť ÚPN–M. Obsahuje podmienky prípustného a neprípustného využitia pre každú funkčnú plochu, hodnoty koeficientu zastavanosti (ZASTAV_N), maximálnej výšky (VYSKA_N), počtu podlaží (POC_PODL) a minimálnej vegetácie (VEG_PLOCHY_N). Pre developerov je VZN č. 261 primárny záväzný dokument – územné a stavebné rozhodnutia musia byť v súlade s ním.
3 Ako sa Košice líšia od Bratislavy v územnom plánovaní?

Bratislava reguluje intenzitu zástavby v rozvojovom území cez IPP (index podlažných plôch) podľa kódu regulácie A–M (HPP max = výmera × IPP); v stabilizovanom území IPP neurčuje. Košice IPP nepoužívajú. V Košiciach intenzitu zástavby určuje kombinácia koeficientu zastavanosti (ZASTAV_N v %) a maximálneho počtu podlaží (POC_PODL) podľa VZN č. 261. Podrobný výpočet je v článku Regulatívy Košíc.
4 Platí v Košiciach jeden územný plán pre celé mesto?

Áno. Pre celé správne územie platí jeden Územný plán mesta Košice (ÚPN–M Košice), ktorý zahŕňa všetky mestské časti (Staré Mesto, Sever, Juh, Západ, Sídlisko KVP a ďalšie). Mestské časti vlastné územné plány obcí nemajú. Pre vybrané lokality môže mesto obstarať územný plán zóny s podrobnejšími záväznými podmienkami; územné štúdie sú len podkladom.

Zistite regulatívy ÚPN–M Košice pre ľubovoľnú parcelu – okamžite.
devcheck zobrazí funkčnú plochu, koeficient zastavanosti, výšku, počet podlaží a výpočet podlažnej plochy priamo po kliknutí na parcelu v Košiciach – žiadne geoportály, žiadne čakanie.

Otvoriť mapu Košíc → Čo sa dá postaviť v Košiciach → Regulatívy a koeficienty →