Čo sa dá postaviť v Košiciach

Mám pozemok v Košiciach – čo ďalej?

Prvý krok pri akomkoľvek developmente v Košiciach je vždy rovnaký: zistiť, do akej funkčnej plochy Územného plánu mesta Košice (ÚPN–M) pozemok patrí. Funkčná plocha určuje prípustné využitie – čo na pozemku môžete postaviť, za akých podmienok a s akými obmedzeniami. Bez tejto informácie nemá zmysel posudzovať projektovú výnosnosť ani feasibility.

Čo je ÚPN–M Košice a ako ho nájsť? Pozrite si Územný plán Košíc – čo je ÚPN–M a kde ho nájsť. Tu sa zameriavame priamo na to, čo konkrétne ÚPN–M pre zástavbu dovoľuje.

Tri kategórie využitia funkčných plôch

VZN č. 261 rozdeľuje možné využitie každej funkčnej plochy do troch kategórií:

Prípustnosť podľa typu funkčnej plochy

Prehľad bežných zámerov vo vybraných typoch funkčných plôch ÚPN–M Košice. Konkrétne hodnoty sú vždy viazané na individuálnu plochu vo VZN č. 261 – tabuľka slúži ako orientačný prehľad.

Postup: mám pozemok – ako overím prípustnosť?

• 1 Zistite funkčnú plochu ÚPN–M pre konkrétnu parcelu
  Otvorte devcheck mapu Košíc alebo geoportal.kosice.sk a zistite, do akej funkčnej plochy parcela patrí. devcheck zobrazí aj:

  • Presný názov funkčnej plochy (Layer) podľa VZN č. 261
  • Koeficient zastavanosti (ZASTAV_N) a výškovú reguláciu (VYSKA_N)
  • Počet podlaží (POC_PODL) a minimálnu vegetáciu (VEG_PLOCHY_N)
  • Osobitné podmienky, ak sú pre danú plochu definované
• 2 Overte prípustnosť plánovaného zámeru v textovej časti VZN č. 261
  V textovej časti VZN č. 261 (dostupná na kosice.sk/vzn/261) vyhľadajte príslušnú funkčnú plochu a skontrolujte:

  • Zoznam prípustných využití (automaticky povolené pri dodržaní regulatívov)
  • Zoznam podmienene prípustných využití (aké podmienky musíte splniť?)
  • Zoznam neprípustných využití (zámer v tejto funkcii nie je realizovateľný)
  • Osobitné podmienky pre plochu alebo lokalitu (záväzné obmedzenia nad rámec štandardu)
• 3 Skontrolujte regulatívy zástavby – výpočet maximálnej kapacity
  Ak je zámer prípustný alebo podmienene prípustný, overte kvantitatívne obmedzenia:

  • ZASTAV_N – maximálna zastavanosť pozemku v % (koľko % výmery môžete zastavať)
  • POC_PODL – maximálny počet nadzemných podlaží
  • VYSKA_N – maximálna výška zástavby v metroch
  • VEG_PLOCHY_N – minimálny podiel vegetácie na pozemku v %

  Výpočet maximálnej podlažnej plochy je podrobne vysvetlený v článku Regulatívy Košíc – koeficienty a výpočet.
• 4 Záväzné overenie: záväzné stanovisko mesta
  Územnoplánovacia informácia (ÚPI) záväzná nie je a zákon č. 200/2022 Z. z. ju ukladá vydávať už len k územným plánom schváleným do 31. marca 2024 (§ 40 ods. 13). Nový ÚPN–M Košice je z roku 2025, pri ňom zákon počíta s dvoma nástrojmi:

  • výpis zo záväznej časti územného plánu pre vybrané územie – regulačný výkres a regulačný list (§ 25 ods. 12); mesto ho vydá aj v listinnej podobe, ak ho nemožno získať z informačného systému,
  • záväzné stanovisko mesta k súladu konkrétneho zámeru s územným plánom (§ 24) – žiada sa oň v procese prípravy stavebného zámeru a stavebný úrad ho musí rešpektovať.

  Pred kúpou pozemku sa oplatí zámer neformálne konzultovať na magistráte; takáto konzultácia však záväzná nie je.

Osobitné podmienky – čo to sú?

Niektoré funkčné plochy v ÚPN–M Košice majú definované osobitné podmienky – záväzné doplňujúce požiadavky, ktoré platia pre konkrétnu lokalitu alebo plochu nad rámec bežných regulatívov. V devcheck sú označené ako „Osobitné podmienky" v paneli regulatívov (atribút specifikacia_spolu z VZN).

Príklady osobitných podmienok, s ktorými sa možno stretnúť:

• Požiadavka zachovania historického rázu zástavby alebo fasád
• Podmienka zabezpečenia verejnej vybavenosti v rámci zámeru
• Obmedzenie výšky z dôvodu ochranného pásma letísk alebo telekomunikácií
• Podmienky pre spracovanie územnej štúdie pred vydaním rozhodnutia o stavebnom zámere
• Limity pre dopravné napojenie alebo parkovanie súvisiace s konkrétnou lokalitou

Najčastejšie otázky (FAQ)

• 1 Ako zistím, čo sa dá na mojom pozemku v Košiciach postaviť?
  Najrýchlejší spôsob je devcheck – kliknite na parcelu v mape Košíc a panel regulatívov okamžite zobrazí funkčnú plochu ÚPN–M, prípustnosť zástavby a hodnoty VZN č. 261. Záväzne posúdi súlad zámeru s územným plánom mesto v záväznom stanovisku podľa § 24 zákona č. 200/2022 Z. z.
• 2 Čo sú podmienene prípustné stavby?
  Podmienene prípustné stavby sú také, ktoré VZN č. 261 v danej funkčnej ploche nepovoľuje automaticky, ale pripúšťa ich za splnenia konkrétnych podmienok – napríklad pri splnení podmienok rozhodnutia o stavebnom zámere alebo po schválení územnej štúdie. Pre každú funkčnú plochu sú tieto podmienky iné – ich splnenie je potrebné preukázať v konaní.
• 3 Môžem postaviť bytový dom v obytnej zóne v Košiciach?
  Závisí od konkrétneho typu obytnej funkčnej plochy. V plochách vymedzených pre viacpodlažné bývanie (bytové domy) je rezidenčná výstavba prípustná, za dodržania koeficientu zastavanosti (ZASTAV_N), maximálnej výšky (VYSKA_N) a maximálneho počtu podlaží (POC_PODL) podľa VZN č. 261. V plochách rodinných domov je bytový dom podmienene prípustný alebo neprípustný. Overenie konkrétnej plochy cez devcheck je prvým krokom.
• 4 Čo sú osobitné podmienky vo VZN č. 261?
  Osobitné podmienky sú záväzné doplňujúce podmienky platné pre konkrétnu funkčnú plochu alebo lokalitu, ktoré VZN č. 261 stanovuje nad rámec bežných regulatívov. Môže ísť napríklad o povinnosť zachovania architektonického charakteru, požiadavky na urbanistické riešenie, obmedzenia výšky v ochrannom pásme, alebo podmienky pre vybavenosť. Ak sú pre vašu parcelu definované, devcheck ich zobrazí v paneli regulatívov.