Geologické riziká pozemku – radón, zosuvy a banské diela

Radón, zosuvné územie, navážky alebo staré banské dielo v regulačnom výkrese nenájdete. Geologický zákon (č. 569/2007 Z. z.) ich pritom v § 20 ods. 1 menuje výslovne: orgány územného plánovania majú postupovať v súlade s výsledkami geologických prác najmä vo vzťahu k ložiskám nerastov, starým banským dielam, zosuvným územiam, skládkam odpadov, environmentálnym záťažiam a radónovému riziku. Údaje o nich vedie Štátny geologický ústav Dionýza Štúra (ŠGÚDŠ). Tento článok prechádza geologické riziká jedno po druhom – čo znamenajú pre stavbu, čo hovorí predpis a čo k nim ukáže devcheck pri pozemku v Bratislave alebo v Košiciach. Kontamináciu a staré skládky rozoberá samostatný článok Environmentálna záťaž na pozemku.

1. Radón

Radón preniká do budovy z podložia cez kontaktné konštrukcie – podlahu a steny pod terénom. Zákon č. 87/2018 Z. z. o radiačnej ochrane v § 130 ods. 1 ukladá projektantovi bytovej budovy, ktorá má podzemné podlažie alebo prvé nadzemné podlažie určené na dlhodobý pobyt osôb, vykonať preventívne opatrenia tak, aby objemová aktivita radónu vo vnútornom ovzduší neprekračovala referenčnú úroveň 300 Bq/m³ v priemere za kalendárny rok. Výnimkou je dom, ktorého prvé nadzemné podlažie oddeľuje od terénu vrstva voľne prúdiaceho vzduchu. Vlastník takej budovy potom musí do jedného roka od začiatku užívania zabezpečiť meranie radónu v prvom nadzemnom alebo podzemnom podlaží (§ 130 ods. 3).

Aké opatrenia to sú, určuje vyhláška MZ SR č. 98/2018 Z. z. Základným preventívnym opatrením je podľa § 6 ods. 1 stanovenie radónového indexu pozemku, opatrenie proti prieniku radónu z podložia do budovy, odvetranie pôdneho radónu mimo budovu alebo zvýšenie tesnosti kontaktných konštrukcií a vytvorenie podtlaku pod budovou. Radónový index pozemku sa určuje z objemovej aktivity radónu v pôdnom vzduchu a z plynovej priepustnosti základových pôd (príloha č. 6):

Radónový index pozemku	Vysoká priepustnosť	Stredná priepustnosť	Nízka priepustnosť
Nízky	pod 10 kBq/m³	pod 20 kBq/m³	pod 30 kBq/m³
Stredný	10 až pod 30 kBq/m³	20 až pod 70 kBq/m³	30 až pod 100 kBq/m³
Vysoký	30 kBq/m³ a viac	70 kBq/m³ a viac	100 kBq/m³ a viac

Objemová aktivita Rn-222 v pôdnom vzduchu podľa prílohy č. 6 vyhlášky č. 98/2018 Z. z. Pri známom umiestnení stavby sa meria na budúcej zastavanej ploche v sieti 10 × 10 m alebo hustejšej, najmenej 15 vzoriek; pri neznámom umiestnení najmenej 15 vzoriek rovnomerne po pozemku.

Mapa nie je meranie. ŠGÚDŠ zverejňuje mapu radónového rizika s triedami nízke, stredné a vysoké. Je to regionálny odhad z geológie, nie radónový index konkrétneho pozemku. Ukáže, kde treba s radónom počítať; index pre projekt sa aj tak meria na mieste.

devcheck v karte rizík pozemku vypíše triedu z tejto mapy v riadku Radón. Pri strednom a vysokom riziku pridá poznámku, že spodná stavba bude potrebovať protiradónové opatrenie – to je položka, ktorá sa týka základovej dosky a izolácie, nie dispozície.

2. Podložie a inžinierskogeologický rajón

Druhý riadok, ktorý karta rizík ukáže, je Podložie: hornina z geologickej mapy 1 : 50 000 a inžinierskogeologický rajón (mapa 1 : 50 000, kde chýba, 1 : 500 000). Pod veľkou časťou Bratislavy aj Košíc ležia riečne náplavy, s ktorými sa bežne stavia. Drahšie zakladanie znamenajú najmä navážky a antropogénne sedimenty, rašeliny a deluviálne (svahové) uloženiny – pri nich devcheck riadok zafarbí a odporučí inžinierskogeologický prieskum. Na pozemku bývalého priemyselného areálu je navážka skôr pravidlom než výnimkou.

Prieskum je povinnosťou stavebníka: podľa § 30 ods. 2 písm. b) stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. zabezpečí na vypracovanie projektovej dokumentácie inžinierskogeologické, hydrogeologické a iné prieskumné práce, ak sa s projektantom nedohodne inak. Pred kúpou ide o to, odhadnúť, či prieskum potvrdí bežné zakladanie, alebo otvorí položku, s ktorou rozpočet nepočítal.

Archívne vrty šetria čas. Riadok Vrty v okolí ukazuje, koľko vrtov z archívu ŠGÚDŠ je do 300 m od pozemku, ich hĺbku a účel (napríklad inžinierskogeologický alebo hydrogeologický). Záverečné správy k nim sa dajú vyžiadať v Geofonde – pre prvý odhad zakladania často stačia skôr, ako sa objedná vlastný prieskum.

3. Svahové deformácie

ŠGÚDŠ vedie register svahových deformácií – zosuvov, prúdov a ďalších pohybov svahu. Pre stavbu je to najtvrdšie geologické zistenie: pozemok na aktívnom alebo nesanovanom zosuve znamená nákladné zabezpečenie svahu, hlbšie zakladanie a v horšom prípade, že sa navrhovaný objem nedá postaviť vôbec. Geologický zákon v § 20 ods. 3 pamätá aj na územný plán: pri území so zložitou geologickou stavbou alebo s nepriaznivými inžinierskogeologickými pomermi vymedzí ministerstvo životného prostredia riziká jeho využitia vo svojom stanovisku k územnoplánovacej dokumentácii.

devcheck rozlišuje dva prípady. Ak bod pozemku leží priamo v evidovanej deformácii, riadok Svahové deformácie je červený a uvádza lokalitu, sklon svahu, stav sanácie a počet ohrozených stavieb, ak ich register uvádza. Ak je deformácia len do 150 m, je to výzva preveriť svah prieskumom.

Blok Zakladanie a pozemok v karte rizík devcheck – svahová deformácia Košice III - Východ na pozemku, nesanovaná, 21 ohrozených stavieb, strmý terén — Košice, sídlisko Dargovských hrdinov: bod pozemku leží v evidovanej svahovej deformácii „Košice III - Východ“ – sklon svahu 13°, sanácia neuvedená, 21 ohrozených stavieb (register ŠGÚDŠ, stav 21. 10. 2026). Terén zo ZBGIS ukazuje sklon 20,5 %. Kliknutím otvoríte pozemok v mape.

4. Ložiská a staré banské diela

Dve rôzne veci, ktoré karta rizík spája do jedného riadku Ložiská a banská činnosť, pretože obe vedú k banskému úradu alebo k prieskumu:

a Chránené ložiskové územie a dobývací priestor

Podľa § 18 ods. 1 banského zákona (č. 44/1988 Zb.) sa v chránenom ložiskovom území nesmú zriaďovať stavby a zariadenia, ktoré nesúvisia s dobývaním výhradného ložiska, ak sa na to nedalo záväzné stanovisko podľa tohto zákona. V konaní o stavebnom zámere je obvodný banský úrad dotknutým orgánom (§ 19). Hranice chráneného ložiskového územia sa vyznačujú v územnoplánovacej dokumentácii a v katastri nehnuteľností (§ 17 ods. 5).
b Staré banské dielo

Je to opustené banské dielo v podzemí, ktorého pôvodný prevádzkovateľ ani jeho právny nástupca neexistuje alebo nie je známy (§ 35 ods. 1 banského zákona). Ich register vedie z poverenia ministerstva životného prostredia ŠGÚDŠ. Pre stavbu je otázkou stability podložia – šachta, štôlňa alebo pinga pod budúcim domom sa rieši prieskumom a zabezpečením, nie podmienkou v pláne.

V Košiciach sa obe veci stretávajú na severozápade mesta: pri Bankove eviduje ŠGÚDŠ chránené ložiskové územie aj dobývací priestor Košice a v ich okolí staré banské diela po ťažbe magnezitu. Karta rizík pri takom pozemku vypíše názov ložiska, organizáciu a vzdialenosť k najbližšiemu banskému dielu.

5. Terén

Posledný riadok bloku, Terén, počíta devcheck z digitálneho modelu reliéfu ZBGIS: výšku a sklon z piatich bodov okolo stredu parcely. Nad 8 % je pozemok svahovitý, nad 15 % strmý. Sklon sám osebe nie je geologické riziko, ale spolu so svahovou deformáciou alebo deluviálnymi sedimentmi v podloží je to signál, že bez prieskumu sa cena zakladania odhadnúť nedá.

6. Kedy to riešiť

1 Pred kúpou

Karta rizík v devcheck a mapy ŠGÚDŠ: radónové riziko, svahové deformácie, staré banské diela, chránené ložiskové územia a archívne vrty. Červený riadok neznamená, že sa nedá stavať – znamená, že do kúpnej ceny treba započítať prieskum a možné opatrenia.
2 Pred návrhom

Inžinierskogeologický prieskum a meranie radónového indexu pozemku. Pri pozemku v chránenom ložiskovom území aj prvý kontakt s obvodným banským úradom.
3 V projekte

Spôsob zakladania, protiradónové opatrenia v spodnej stavbe, prípadné zabezpečenie svahu. Pri stavebnom zámere v chránenom ložiskovom území záväzné stanovisko banského úradu.

Pozrite sa, čo je pod vaším pozemkom.
devcheck pri pozemku v Bratislave aj v Košiciach ukáže v karte rizík radón, podložie, archívne vrty, svahové deformácie, ložiská a banské diela a sklon terénu – s odkazom na zdroj pri každom riadku.

Otvoriť pozemok v mape → Environmentálna záťaž → Due diligence pozemku →

Zdroje

Zákon č. 87/2018 Z. z. o radiačnej ochrane, znenie účinné od 1. 4. 2025 – § 130
Vyhláška MZ SR č. 98/2018 Z. z. o obmedzovaní ožiarenia pracovníkov a obyvateľov z prírodných zdrojov ionizujúceho žiarenia – § 6, príloha č. 6
Zákon č. 569/2007 Z. z. o geologických prácach (geologický zákon), znenie účinné od 1. 4. 2025 – § 20
Zákon č. 44/1988 Zb. o ochrane a využití nerastného bohatstva (banský zákon), znenie účinné od 1. 1. 2026 – § 17, § 18, § 19, § 35
Zákon č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon, znenie účinné od 1. 11. 2025 – § 30
ŠGÚDŠ, mapové služby ags.geology.sk – izoplochy radónového rizika, geologická mapa 1 : 50 000, inžinierskogeologická rajonizácia, register svahových deformácií, staré banské diela, archív vrtov, ložiská (údaje stiahnuté 21. 10. 2026)
ZBGIS – digitálny model reliéfu 5.0 (ÚGKK SR)

Článok opisuje právny rámec k 21. 10. 2026. Karta rizík je orientačná a nenahrádza inžinierskogeologický prieskum ani meranie radónového indexu pozemku.