Environmentálna záťaž na pozemku

Pri pozemku po chemickej výrobe, čerpacej stanici, sklade palív alebo skládke rozhoduje o rozpočte niečo, čo územný plán neukáže: znečistenie pôdy a podzemnej vody. Slovensko na to má register environmentálnych záťaží a samostatný zákon, ktorý určuje, kto ich musí odstrániť – a v istých prípadoch je to vlastník pozemku. Tu je, čo si overiť pred kúpou, čo z toho ukáže devcheck a kde jeho údaje končia. Ostatné riziká podložia – radón, zosuvy, banské diela – rozoberá článok Geologické riziká pozemku.

1. Čo je environmentálna záťaž

Geologický zákon (č. 569/2007 Z. z.) rozlišuje dva pojmy (§ 3 písm. t) a u)):

• t Environmentálna záťaž
  Znečistenie územia spôsobené činnosťou človeka, ktoré predstavuje závažné riziko pre ľudské zdravie alebo horninové prostredie, podzemnú vodu a pôdu.
• u Pravdepodobná environmentálna záťaž
  Stav územia, kde sa prítomnosť environmentálnej záťaže dôvodne predpokladá – teda podozrenie, ktoré ešte nebolo potvrdené prieskumom.

Údaje zhromažďuje Informačný systém environmentálnych záťaží (§ 20a geologického zákona), ktorý pre ministerstvo životného prostredia prevádzkuje Slovenská agentúra životného prostredia. Register má tri časti:

Systém je verejne prístupný s výnimkou informácií o pravdepodobných environmentálnych záťažiach (časť A), ako uvádza jeho prevádzkovateľ na portáli envirozataze.enviroportal.sk.

2. Kto platí: pôvodca, nástupca – alebo vlastník

Zákon č. 409/2011 Z. z. o niektorých opatreniach na úseku environmentálnej záťaže ukladá vypracovať a zrealizovať plán prác na odstránenie záťaže a uhradiť všetky náklady pôvodcovi – tomu, kto záťaž svojou činnosťou spôsobil (§ 3 ods. 1 až 3). Ak pôvodca zanikol alebo zomrel, okresný úrad v sídle kraja určí za povinnú osobu jeho právneho nástupcu (§ 4 ods. 1). A ak pôvodca nie je známy alebo nástupcu nemožno určiť, určí za povinnú osobu vlastníka nehnuteľnosti, na ktorej sa záťaž nachádza (§ 4 ods. 3).

Vlastník sa povinnosti zbaví, len ak preukáže niektorú z výnimiek § 4 ods. 5 – napríklad že po nadobudnutí nehnuteľnosti nepokračoval v činnosti, ktorá záťaž spôsobila, a v čase nadobudnutia o nej nemohol vedieť (písm. b)). Pri lokalite, ktorá je zapísaná vo verejnom registri, sa táto námietka obhajuje ťažko. O tom, kto je povinnou osobou, rozhoduje okresný úrad v konaní; pred kúpou z toho plynie jednoduché pravidlo – záťaž v registri treba vyriešiť v cene alebo v zmluve, nie až po prevode.

3. Stará skládka nie je to isté

Okrem registra záťaží vedie ŠGÚDŠ v Geofonde aj register zaevidovaných skládok odpadov – podľa popisu služby sa aktualizuje každý rok a obsahuje takmer 5 900 záznamov za celé Slovensko. Pre developera je to iný druh nákladu: skládka pod pozemkom znamená predovšetkým výkop a odvoz navážky, ktorej zloženie pri starých skládkach často nikto nezdokumentoval. Rozhodujú mocnosť a rok vzniku – a tie register pri mnohých záznamoch uvádza.

4. Čo s tým stavebný zákon

Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. (účinný od 1. 4. 2025) robí zo záťaže výslovne vec projektu. Projektant zodpovedá za návrh stavby s ohľadom na existenciu environmentálnej záťaže a stav jej odstraňovania (§ 35 ods. 6 písm. h)) a stavebník mu na projekt zabezpečí potrebné prieskumy, ak sa nedohodnú inak (§ 30 ods. 2 písm. b)). V praxi to znamená, že pri pozemku so záťažou sa pred návrhom objednáva geologický prieskum životného prostredia a jeho výsledok ovplyvní, kde môže byť podzemná garáž, ako hlboko sa smie kopať a čo sa musí odviezť.

5. Bratislava: záťaže v rozvojových územiach

V Bratislave ležia viaceré záťaže registra B práve tam, kde sa mesto mení na bývanie a kancelárie. Niekoľko príkladov z vrstvy ŠGÚDŠ, z ktorej čerpá devcheck:

Názvy a činnosti podľa vrstvy „Existujúce environmentálne záťaže“ ŠGÚDŠ, stav 21. 10. 2026. Zápis v registri hovorí o lokalite, nie o tom, v akom stave je dnes sanácia konkrétneho pozemku – to treba overiť v informačnom systéme a u predávajúceho.

Pri tom istom pozemku ukáže karta v bloku Ochrana a povoľovanie aj to, že sa pre územie obstaráva územný plán zóny Matador – teda že regulácia sa tu ešte môže zmeniť. Záťaž a podrobnejší plán sú dve položky, ktoré pri brownfielde idú ruka v ruke.

6. Čo ukáže devcheck – a kde údaje končia

• 1 Environmentálna záťaž do 500 m
  Najbližšia lokalita z vrstvy ŠGÚDŠ s názvom, činnosťou, časťou registra a vzdialenosťou, prípadne počet ďalších do 500 m. Do 100 m je riadok červený – to už je náklad na prieskum alebo sanáciu, nie len kontext okolia.
• 2 Staré skládky do 300 m
  Počet skládok z registra Geofondu, vzdialenosť k najbližšej, mocnosť, plocha a rok vzniku. Do 50 m od bodu pozemku je to nález – výkop a odvoz navážky sú priamy náklad.
• 3 Podložie
  Ak geologická mapa uvádza antropogénne sedimenty – navážky, haldy a skládky – riadok Podložie odporučí prieskum. Pri areáli Matadora je to presne tento prípad.

7. Postup pred kúpou

• 1 Prvý pohľad
  Karta rizík v devcheck, potom vyhľadanie lokality v Informačnom systéme environmentálnych záťaží. Pozrite aj históriu využitia pozemku – čerpacia stanica, sklad alebo dielňa sa v registri nemusí objaviť.
• 2 Otázky na predávajúceho
  Existuje geologický prieskum životného prostredia alebo analýza rizika? Prebehla sanácia a na aké využitie? Bol predávajúci pôvodcom záťaže alebo určenou povinnou osobou?
• 3 Zmluva a cena
  Náklad na prieskum, odvoz kontaminovanej zeminy a prípadnú sanáciu patrí do reziduálneho výpočtu ceny pozemku, nie do rezervy. Ako sa z tržieb a nákladov počíta, koľko sa za pozemok oplatí dať, ukazuje príklad reziduálnej hodnoty pozemku.

Zdroje

• Zákon č. 569/2007 Z. z. o geologických prácach (geologický zákon), znenie účinné od 1. 4. 2025 – § 3 písm. t) a u), § 20a
• Zákon č. 409/2011 Z. z. o niektorých opatreniach na úseku environmentálnej záťaže, znenie účinné od 1. 1. 2024 – § 3, § 4, § 7
• Zákon č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon, znenie účinné od 1. 11. 2025 – § 30, § 35
• Informačný systém environmentálnych záťaží (SAŽP pre MŽP SR) – časti registra A, B, C
• ŠGÚDŠ, mapové služby ags.geology.sk – Existujúce environmentálne záťaže, Register zaevidovaných skládok odpadov (Geofond), geologická mapa 1 : 50 000 (údaje stiahnuté 21. 10. 2026)

Článok opisuje právny rámec k 21. 10. 2026 a nenahrádza geologický prieskum životného prostredia ani právne posúdenie zmluvy.