Rozpis bytov a výpočet GDV
Čo GDV nezahŕňa: Garážové státia, sklepy a spoločné priestory sa oceňujú osobitne a pripočítavajú sa k GDV bytov. Zadávajte iba čistú predajnú plochu (CPP) bytových jednotiek — bez schodísk, výťahov a technického zázemia. CPP ≈ 78–82 % HPP.
Tip: IPP a orientačný počet bytov pre váš pozemok zistíte v devcheck mape — kliknite na parcelu a okamžite uvidíte IPP max, čistú podlažnú plochu a koeficient z platného ÚPN. Výsledky potom zadajte sem.
Ako sa GDV počíta
-
1 Vzorec GDV pre jeden typ bytuČiastkové GDV = počet jednotiek × priemerná čistá plocha (m²) × predajná cena za m²
Čistá (predajná) plocha bytu je plocha vnútri bytu bez nosných stien. Líši sa od HPP (hrubá podlažná plocha), ktorá zahŕňa aj steny a spoločné priestory. CPP ≈ 78–82 % HPP. -
2 Celkové GDV projektuGDV celkom = súčet čiastkových GDV za všetky typy bytov
Pri mixe bytov (1-izb., 2-izb., 3-izb.) sa každý typ počíta zvlášť a výsledky sa sčítajú. Kalkulačka automaticky počíta vážený priemer ceny za m² cez celý projekt. -
3 Príklad výpočtu — Bratislava20 bytov 2-izb. (55 m², 5 500 €/m²) + 10 bytov 3-izb. (80 m², 5 200 €/m²).
Čiastkové GDV 2-izb.: 20 × 55 × 5 500 = 6 050 000 €
Čiastkové GDV 3-izb.: 10 × 80 × 5 200 = 4 160 000 €
GDV celkom: 10 210 000 € -
4 GDV vs. zisk projektuGDV je výnosová strana projektu. Zisk = GDV − náklady (pozemok + stavba + financovanie + dane + rezerva). Štandardná developerská marža je 15–22 % GDV. Projekty pod 15 % nie sú štandardne považované za rentabilné.
Predajné ceny novostavieb v Bratislave (2026)
| Mestská časť | Cena s DPH (€/m²) | Cena bez DPH (€/m²) |
|---|---|---|
| Staré Mesto | 6 211 | 5 050 |
| Nové Mesto | 5 745 | 4 671 |
| Petržalka | 5 137 | 4 176 |
| Ružinov | 4 567 | 3 713 |
| Dúbravka | 4 122 | 3 351 |
| Čunovo | 3 630 | 2 951 |
Cenníky developerov v databáze devcheck, stav k 22. 7. 2026, bez parkovacieho státia. Všetkých 17 mestských častí: Ceny novostavieb v Bratislave. GDV počítajte z ceny bez DPH – pri predaji nového bytu je DPH 23 % a developer ju odvedie štátu. Pre Košice overené ceny zatiaľ nemáme.
Ďalší krok: z GDV vypočítate maximálnu cenu pozemku v kalkulačke reziduálnej hodnoty. Celý postup feasibility štúdie s príkladom: Development feasibility.
Často kladené otázky
Čo je GDV (Gross Development Value)?
GDV (Gross Development Value) je celková výnosová hodnota developerského projektu — súčet predajných cien všetkých bytových alebo komerčných jednotiek pred odpočítaním nákladov. Je východiskovým bodom každej developerskej štúdie uskutočniteľnosti (feasibility).
Ako sa GDV líši od zisku projektu?
GDV je výnosová strana — koľko developer za byty dostane. Zisk = GDV − všetky náklady (pozemok, stavba, projektová dokumentácia, financovanie, dane, marketing, rezerva). Štandardná marža je 15–22 % GDV. Bez odpočítania nákladov GDV samo o sebe rentabilitu nehovorí.
Čo do GDV nezapočítavať?
Do GDV patrí iba čistá predajná plocha (CPP) bytových jednotiek. Nezapočítavajte sklepy, garážové státia (12 000–25 000 €/státie podľa lokality), spoločné priestory, schodiská a technické zázemie. Garážové státia sa pripočítavajú k GDV bytov osobitne.
Ako GDV ovplyvňuje hodnotu pozemku?
Cena pozemku sa počíta ako reziduálna hodnota: Pozemok = GDV × (1 − marža) − náklady na výstavbu. Čím vyššie GDV, tým viac môže developer za pozemok zaplatiť. IPP pre konkrétnu parcelu zistíte v devcheck mape.
Aký je typický mix bytov v SR?
Štandardný mix: cca 15–20 % 1-izb., 40–50 % 2-izb., 25–30 % 3-izb., 5–10 % 4-izb. a väčšie. Vyšší podiel menších bytov zvyšuje GDV (vyššia cena/m²), ale znižuje atraktivitu pre rodinných kupujúcich. Optimálny mix závisí od lokality a cieľového zákazníka.
Kde zistím IPP a počet bytov pre konkrétny pozemok?
Najrýchlejšie v devcheck mape — kliknite na parcelu a okamžite uvidíte IPP max, čistú podlažnú plochu a orientačný počet bytov z platného ÚPN Bratislava. Výsledky potom zadajte do GDV kalkulačky.
Zistite IPP a počet bytov pre ľubovoľnú parcelu.
devcheck zobrazí pre parcelu v Bratislave IPP max, čistú podlažnú plochu, KZ a orientačný počet bytov — na jedno kliknutie, bez prehľadávania geoportálov.
devcheck zobrazí pre parcelu v Bratislave IPP max, čistú podlažnú plochu, KZ a orientačný počet bytov — na jedno kliknutie, bez prehľadávania geoportálov.
Výpočty GDV sú orientačné a vychádzajú výlučne z hodnôt zadaných používateľom. Kalkulačka nezohľadňuje náklady na výstavbu, nadobudnutie pozemku, financovanie, dane ani trhové riziká. GDV nie je ekvivalentom zisku projektu. Pred investičným rozhodnutím vždy vypracujte kompletnú feasibility štúdiu s aktuálnymi trhovými dátami. devcheck nenesie zodpovednosť za rozhodnutia prijaté výlučne na základe dát z tohto nástroja.