Ukážkový report · Bratislava – Ružinov
Parcela 456/78 k.ú. Ružinov (Bratislava II) · zóna 101 · 980 m²
Skóre developmentu
Výborný potenciál
Rekapitulácia ÚPS Bratislava
zóna 101
| HPP | 1 176 – 1 470 m² |
| ČPP (×0,85) | 1 000 – 1 250 m² |
| IPP (index ppl.) | 1,2 – 1,5 |
| Zeleň (KZP) | min. 20 % (196 m²) |
| Odstup | 2,4 m (H≈4,8 m / 2) |
| Zastavateľná plocha | ~700 m² |
Parkovanie – STN 73 6110
Kat. II
| Odhad byt. jednotiek | 15–22 bj |
| Stojísk (bývanie) | 15–22 PM |
| Návštevnícke | 4–6 PM |
| Celkom stojísk | 19–28 PM |
✅ Prípustné: Bytové domy, zariadenia obchodu a služieb pre každodennú potrebu, školské, zdravotnícke a sociálne zariadenia, verejná zeleň, garáže v rámci zástavby.
101
Viacpodlažná zástavba obytného územia
IPP 1,2 – 1,5
KZP min. 20 %
max. 8 NP
Bloková / panelová zástavba
Územie určené pre viacpodlažnú obytnú zástavbu – bytové domy. Dominantná funkcia je bývanie, doplnené lokálnou občianskou vybavenosťou v prízemí. Typické pre vnútromestské štvrte Bratislavy (Ružinov, Nové Mesto, Petržalka).
HPP / IPP výpočet – parcela 980 m²
1 176 – 1 470 m²
(980 m² × IPP 1,2 – 1,5)
Výška zástavby: IPPmax × 3,0 m/NP = 4,5 NP → zaokr. 5 NP
✅ Prípustné: Bytové domy; zariadenia obchodu, stravovania a služieb pre každodennú potrebu; školské, zdravotnícke, sociálne a kultúrne zariadenia; verejná zeleň; garáže v rámci zástavby.
⚠️ Podmienečne prípustné: Administratíva; ubytovanie; nerušiace prevádzky remesiel a služieb; zariadenia ľahkej výroby v existujúcich objektoch; obchody nad 500 m².
❌ Neprípustné: Priemyselná výroba; sklady; rušiace prevádzky; veľkoobchod; čerpacie stanice; prevádzky narušujúce obytný charakter územia hlukom alebo dopravou.
Územný plán a rozvojový kontext
Transformačná
| Charakter plochy | Transformačná |
| Zastavateľnosť | ✅ Stavebná |
| Mestská časť | Bratislava – Ružinov |
| Parkovacia norma | STN 73 6110, kategória II (vnútorné mesto) |
| Skóre rozvoja | 72 / 100 Výborný potenciál |
Ružinov je jednou z najaktívnejších developerských lokalít Bratislavy. Transformačné plochy umožňujú intenzifikáciu zástavby pri zachovaní obytného charakteru štvrte. Dopravná dostupnosť: metro linka A (stanica Ružinov – 600 m).
Riziká a obmedzenia
🌊
Záplavy
Mimo záplaňové územie Q100. Bez povodňového rizika.
🔊
Hluk
Ružinovská ul.: Ldvn 60–63 dB – pod limitom hlukového pásma. Štandardné okná postačujú.
🚫
Stavebná uzávera
Bez evidovanej stavebnej uzávery ani územného opatrenia.
⚡
Ochranné pásma
Bez ochranných pásiem VN. Inžinierske siete (voda, kanál, plyn, elektrina) dostupné.
🏛
Pamiatková ochrana
Okraj mestskej pamiatkovej zóny – odporúčame konzultáciu s Krajským pamiatkovým úradom BA.
🏗
Zámery v okolí
Aktívna developerská oblasť – 3 záměry v okruhu 500 m. Sledujte konkurenčnú ponuku.
GDV Kalkulačka – realistický scenár
Orientačne
Náklady
Pozemok (1 100 EUR/m²)
1,08 mil. EUR
Výstavba (2 200 EUR/m² HPP)
3,23 mil. EUR
Projekcia + inžiniering
0,32 mil. EUR
Marketing + predaj
0,13 mil. EUR
Celkom náklady
4,76 mil. EUR
Výnosy
ČPP predaj (1 250 m²)
5,75 mil. EUR
Predajná cena (∅ 4 600 EUR/m²)
Hrubá marža
20,8 %
ROE (30 % vlastný kapitál)
34,5 %
Upravte vstupné parametre (cena pozemku, náklady výstavby, predajná cena) v plnom reporte v aplikácii Devcheck.
Odporúčania a ďalšie kroky
1.
Overte aktuálny ÚPS výkres a výškovú reguláciu sousednej zástavby – stavebný úrad Bratislava II môže požadovať nižšiu hrebenovú líniu.
2.
Konzultujte zámer s Magistrátom hl. m. SR Bratislavy – územné konanie pre novostavbu nad 1 000 m² HPP si vyžaduje záväzné stanovisko.
3.
Preverte napojenie na technickú infraštruktúru: Bratislavská vodárenská spoločnosť (vodovod/kanalizácia) a SPP (plyn).
4.
Trh: Ružinov patrí medzi top lokality Bratislavy – priemerná cena novostavieb 4 200–5 100 EUR/m² (2025). Absorpcia projektu: 12–18 mesiacov.
5.
Pri transformačnej ploche odporúčame architektonickú súťaž – magistrát preferuje kvalitný dizajn s verejnou zeleňou v prízemí.
Viac o regulatívoch Bratislavy: Bratislava – ÚPS zóny ·
Insights – dátové štúdie
Analyzujte vlastnú parcelu za 30 sekúnd
Zadajte adresu alebo katastrálne číslo – Devcheck okamžite zobrazí ÚPS zónu, HPP, parkovaciu normu, riziká a investičný potenciál.