Tahle případová studie ukazuje, co všechno devcheck o jedné parcele zjistí – a jak jednotlivé vrstvy dat na sebe navazují do rozhodnutí „stojí za to jít do toho, nebo ne". Všechna čísla pocházejí z veřejných dat (IPR Praha, ČÚZK, Metropolitní plán PN25, cenová mapa novostaveb). Ekonomické odhady jsou orientační – slouží k prvnímu screeningu, ne jako náhrada projektové přípravy.
Parcela 4450/1 leží na jižním okraji areálu Nákladového nádraží Žižkov – rozsáhlé rozvojové plochy mezi Žižkovem a Malešicemi, kterou Praha dlouhodobě určila k transformaci na novou městskou čtvrť. Jde o ostatní plochu o výměře 29 554 m², tedy téměř 3 hektary v jediné parcele. Devcheck po kliknutí na pozemek načte hranice z katastru (ČÚZK), určí katastrální území, výměru i druh pozemku a rovnou k němu přiřadí příslušné regulativy územního plánu.
Cenová hladina novostaveb v lokalitě podle cenové mapy devcheck je 205 284 Kč/m² – to je vstup, ze kterého se později počítá prodejní hodnota projektu. Podrobný profil čtvrti najdete na stránce Žižkov – development potenciál a územní plán.
Parcela spadá do funkční plochy SV-I – všeobecně smíšené, jedné z developersky nejcennějších zón. Umožňuje polyfunkční stavby pro bydlení i občanskou vybavenost, maloobchod, administrativu, školství, zdravotnictví i nerušící výrobu. Klíčové je vysoké KPP (koeficient podlažních ploch) 2,60 (s výjimkou až 3,20), které určuje maximální hrubou podlažní plochu.
| Regulativ | Hodnota | Význam |
|---|---|---|
| Funkční plocha | SV-I | Všeobecně smíšená – bydlení + vybavenost |
| KPP | 2,60 (výj. 3,20) | Základ výpočtu HPP |
| KZ (koef. zeleně) | 0,10–0,35 | Min. 2 955–10 344 m² zeleně |
| Přípustné využití | polyfunkční | bydlení, obchod do 8 000 m², administrativa, školy… |
Devcheck u každé parcely zobrazí i podmíněně přípustné a nepřípustné využití – tady např. monofunkční stavby jen v odůvodněných případech nebo maloobchod do 20 000 m².
Vedle platného územního plánu devcheck načítá i připravovaný Metropolitní plán. Ten pracuje jinak než dnešní ÚP – místo funkčních ploch definuje typ struktury zástavby a výškovou hladinu. Parcela patří do lokality 065 – Nákladové nádraží Žižkov se statusem transformační (tedy určená ke změně) a hybridní strukturou.
Hybridní struktura kombinuje prvky blokové a volné zástavby – typicky na hranici historického města a modernistických čtvrtí. Devcheck rozepíše i podmíněnosti: co je přípustné (bydlení ve všech formách, vybavenost, obchod, kanceláře), co jen podmíněně (nerušící výroba navazující na provoz, parkovací domy při dobrém začlenění) a co nepřípustné (těžká výroba, sklady nad 5 000 m², nakládání s odpady). Výšková hladina VIII znamená zástavbu nad 40 m – to je klíčové pro to, kolik se sem reálně vejde.
Tady se z čísel stává tvar. Devcheck z regulativů (KPP, výška, odstupy, zeleň) vygeneruje objemovou studii – návrh hmoty zástavby přímo na parcele, ve 2D i 3D nad reálným terénem a okolní zástavbou. Pro tuhle plochu vyšel návrh 6 bytových bloků, každý 8 nadzemních podlaží, dohromady zhruba 1 040 bytových jednotek – od 101 do 227 bytů na blok.
Kapacita parcely (dle ÚP)
Objemová studie není projekt – je to rychlý test proveditelnosti. Ukáže, jestli deklarovaná HPP vůbec fyzicky sedne na tvar parcely při dodržení odstupů a zeleně. Podrobněji ji rozebírá článek Objemová studie pozemku.
Z prodejné plochy a ceny novostaveb devcheck spočítá GDV (Gross Development Value) – hrubou prodejní hodnotu projektu – a postaví ji proti nákladům na pozemek a výstavbu. Pro tuhle parcelu vychází řádově:
Ekonomický potenciál (HPP scénář)
Devcheck srovnává i alternativní investiční scénáře – jinou strategii, jinou ekonomiku:
| Scénář | Akvizice | HPP | GDV | Marže |
|---|---|---|---|---|
| A – Status quo (SV-I) | 1,3 mld Kč | 76 840 m² | 11,4 mld Kč | 37 % |
| B – Změna ÚP → MPP (hybridní) | 1,3 mld Kč | 76 840 m² | 13,1 mld Kč | 38 % |
| C – Land-bank 5 let, exit | 1,3 mld Kč | — | 2,5 mld Kč | ~90 % |
Development potenciál je jen půlka příběhu – druhá jsou rizika. Devcheck u parcely automaticky prověří hlukovou zátěž, síť inženýrských vedení v přilehlých ulicích, ochranná pásma i probíhající změny územního plánu.
Nejvýznamnější je hluková zátěž 65 dB (denní ukazatel Ldvn) – u rezidenčního projektu si vyžádá hlukovou studii a nejspíš i protihluková opatření na fasádě orientované k železnici. V přilehlých ulicích devcheck napočítal 35 vedení (kanalizace, plyn, vodovod, teplo, silnoproud, slaboproud) s ochrannými pásmy až 10 m – u každého uvádí i správce (PVK, PPD, PRE, CETIN, Pražská teplárenská). To je klíčové pro koordinaci přeložek.
Dostupné metro do 10 minut chůze a tramvaj přímo u parcely řadí lokalitu mezi dobře obsloužené – to přímo podpírá cenovou hladinu 205 tis. Kč/m² použitou ve výpočtu GDV.
- Červenec 2026Zahájení přípravy
- Leden 2028Řízení o záměru
- Červenec 2029Povolení záměru
- Duben 2030Zahájení výstavby
- Leden 2035Kolaudace a předání
Celkem ≈ 104 měsíců. Harmonogram je orientační – u transformačních ploch bývá kritickou dráhou právě povolovací proces a případná změna územního plánu.
Z čeho se skóre ÚP skládá:
Skóre je orientační – nezohledňuje všechny faktory (detailní stav sítí, sousedství, vlastnické vztahy). Slouží k rychlému porovnání parcel mezi sebou.
Za pár vteřin má developer pohromadě to, co jinak znamená obcházet katastr, IPR, správce sítí a hlukové mapy: velkou transformační plochu s vysokým KPP (potenciál přes 1 000 bytů), orientační marži kolem 38 %, jasné hlavní riziko (hluk 65 dB) a doporučený další krok – ověřit v MPP PN25, prověřit síť DTM a konzultovat s IPR Praha. To je přesně ta úroveň screeningu, po které se rozhoduje, jestli dát pozemek do due diligence, nebo ho pustit.
Chcete stejnou analýzu pro svůj pozemek?
Zadejte adresu nebo parcelu a devcheck vám během pár vteřin načte regulativy, HPP, objemovou studii, GDV, rizika i skóre – pro kterýkoli pozemek v Praze. Zdarma.
Analyzovat pozemek v mapě →